Mietrecht - Altmietvertrag

AdvoGarant

Aufgrund der jüngeren Gesetzesänderungen und vielfacher Rechtsprechung des BGH herrscht gerade im Mietrecht in vielen Punkten Verunsicherung.

Am 1. September 2001 hat sich das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in entscheidenden Punkten geändert. Zudem wurden in der Vergangenheit durch einige wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) die gängigen Mustermietverträge in ihrer Wirksamkeit in Frage gestellt. Im Folgenden soll vor allem auf zwei in der Praxis immer wieder relevante Punkte eingegangen werden: Änderung der Kündigungsfristen und vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, insbesondere die Wirksamkeit der starren Renovierungsfristen.

Kündigungsfristen

Mit dem Mietrechtsreformgesetz gelten seit September 2001 neue Kündigungsfristen für die Beendigung des Mietvertrages. Der Mieter kann nunmehr generell in drei Monaten das Vertragsverhältnis beenden, ohne dass die Vertragsdauer entscheidend ist. Für den Vermieter ist es (fast) bei der alten Rechtslage geblieben. Die Kündigungsfristen betragen drei, sechs und neun Monate, je nach Vertragsdauer gestaffelt.

Zu den umstrittensten Fragen des neuen Mietrechts gehört die Frage, welche Kündigungsfristen zu beachten sind, wenn im Mietvertrag auf die alten, gestuften Kündigungsfristen des BGB formularmäßig Bezug genommen wurde. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 18. Juni 2003 nach einem langen Streit entschieden, daß in Mietverträgen, die vor der Gesetzesänderung zum 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, eine formularmäßige Wiederholung des alten Gesetzestextes wirksam ist und damit die alte Gesetzeslage Bestand hat.

Dies bedeutet, daß bei der Prüfung der Kündigungsfristen immer zuerst auf das Abschlußdatum des Mietvertrages gesehen werden muß.

Der Vertragsbeginn ist dagegen nicht entscheidend. Bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, muß wie folgt unterschieden werden:

  • im Mietvertrag erfolgt keine wörtliche oder sinngemäße Wiederholung des § 565 II BGB: Dann beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter immer drei Monate. Für den Vermieter staffelt sie sich in drei, sechs und neun Monate, je nach Vertragsdauer.

  • im Mietvertrag wird der alte Gesetzestext des § 565 II BGB wörtlich oder sinngemäß wiederholt: Die Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter staffelt sich, je nach Vetragsdauer, in drei, sechs und neun Monate

Wird im Vertrag jedoch lediglich auf die gesetzlichen Fristen verwiesen, dann gelten die neuen Kündigungsfristen auch bei Vertragsabschluß vor dem 01.09.2001. Das heisst für den Mieter drei Monate und für den Vermieter gilt die bereits oben genannte Staffelung je nach Vertragsdauer.

Schönheitsreparaturen / Renovierungsklauseln

Bei Vertragsende zählt der Komplex der Schönheitsreparaturen zu den kosten- und streitintensivsten Bereichen des Mietrechts. Grundsätzlich zählen zu den Schönheitsreparaturen nur Maler- und Tapezierarbeiten, durch die ein verschlechtertes Aussehen der gemieteten Räume, das durch eine gewöhnliche Abnutzung bedingt ist, behoben wird. Im Einzelnen zählt dazu das Entfernen der Tapeten, das Streichen der Wände, die Behebung der im Zuge der Renovierung notwendigen, durch Alterung entstandenen Deckenrisse, das Streichen von Versorgungsleitungen, wie Wasser- und Gasrohre oder Heizkörper, die Reinigung von Fußböden sowie das Streichen der Fenster und Türstöcke im Innenbereich.

Nicht dazu zählt dagegen die Erneuerung eines durch den vertragsgemäßen Gebrauch verschlissenen Teppichbodens, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden und das Streichen der Wohnung mit ungewöhnlichen Farben.

Abzugrenzen von Schönheitsreparaturen sind Schäden am Mietobjekt, die selbstverständlich vom Mieter zu beseitigen sind.

Die Schönheitsreparaturen sind per Gesetz vom Vermieter zu tragen, eine Abwälzung der Verpflichtung auf den Mieter ist nach BGH generell zulässig. Der Mieter soll jedoch vor extremen Benachteiligungen geschützt werden. Deswegen ist zur Vorbeugung von Streitigkeiten eine exakte Regelung im Vertrag notwendig und ratsam. Unwirksame Klauseln können unter Umständen dazu führen, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muß. In diesen Fällen ist die Wohnung eventuell “besenrein” zu übergeben, das heißt, dass lediglich grobe Verschmutzungen, wie etwa Spinnweben, zu beseitigen sind. Nicht umfasst ist bei dieser Klausel jedoch die Reinigung von Fenstern oder Fensterrahmen.

In der Vergangenheit sind in der Praxis sogenannte “starre” Renovierungsfristen usus geworden. Gerade diese formularmäßig in vielen Verträgen verwendeten Formulierungen waren vielfach Gegenstand der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Der BGH hat diese Regelungen zwischenzeitlich als unwirksam erachtet, da eine zu große Benachteiligung des Mieters festgestellt wurde. Die Folge war, dass der Mieter überhaupt keine Arbeiten bei Auszug erledigen musste.

Eine Benachteiligung des Mieters liegt nach BGH vor, wenn die üblichen Renovierungsfristen verkürzt werden und kein Raum für eine Einzelfallprüfung bleibt.

Fristen, innerhalb derer die Arbeiten auszuführen sind, sollen lediglich Richtlinien darstellen, nach denen generell davon auszugehen ist, daß Renovierungsarbeiten notwendig sind. Maßgebend muß jedoch immer der konkrete Renovierungsbedarf sein.

Bei den sogenannten Endrenovierungsklauseln ist zu beachten, dass ein Mieter durch einen Formularmietvertrag nicht dazu verpflichtet werden kann, bei Mietende die Räume ordnungsgemäß renoviert zurückzugeben, ohne daß die letzte Schönheitsreparatur beachtet wird. Möglich ist, dass der Mieter die Endrenovierung unter Berücksichtigung der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparatur vornehmen muss.

Zulässig ist die Vereinbarung sogenannter “flexibler” Renovierungsfristen. Steht in einem Mietvertrag zum Beispiel, daß die Arbeiten “im Allgemeinen” in den genannten Zeitabständen auszuführen sind, ist der Mieter wirksam verpflichtet, die Renovierung durchzuführen.

Wichtig ist bei der Prüfung der Wirksamkeit, dass jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen ist, ob die Renovierung auch konkret in diesem Ausmaß notwendig ist.

Wird der Mieter im Vertrag in einer Klausel verpflichtet, die Renovierung durchzuführen und ist in einer weiteren Klausel ein “starrer” Fristenplan enthalten, infiziert die starre Fristenregelung die Renovierungsklausel, so dass überhaupt keine Renovierungspflicht des Mieters im Ergebnis besteht.

Ist der Mieter wirksam verpflichtet, die Renovierung durchzuführen, hat er bis zum Ende des Mietvertrages das Recht zur Eigenarbeit, die jedoch nicht von einer minderen Qualität sein darf. Während des Mietverhältnisses darf der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten, er ist jedoch verpflichtet, diese bei Mietvertragsende “geschmacksneutral” zu übergeben, das heißt in der Regel in weißer Farbe.

Die sogenannte Abgeltungsklausel bezieht sich auf den Fall, dass die Renovierungspflicht nach einem Fristenplan vereinbart wurde, der Mieter jedoch vor Erreichen des nächsten Renovierungszeitpunktes auszieht. Dann schuldet der Mieter dem Vermieter anteilig die Kosten einer Renovierung. Auch diese anteilige Renovierung muß dem Mieter die Möglichkeit einräumen, diese Arbeiten selbst zu erledigen. Würde die Klausel diese anteilige Renovierung einem Fachbetrieb auferlegen, wäre sie unwirksam.

Generell gilt, der Anspruch auf Renovierung verjährt sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.

Insgesamt sollten sowohl Mieter als auch Vermieter vor Vertragsbeginn etwaige Klauseln interessengerecht und rechtlich fundiert vereinbaren.

Stand: 11.05.2007

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