Mietrecht - Fristlose Kündigung

Das Mietverhältnis über eine vermietete Immobilie kann von jeder Vertragspartei bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos gekündigt werden.

Grundsätzlich liegt ein wichtiger Grund im vorbezeichneten Sinne vor, sofern der kündigenden Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sowie unter Abwägung der wechselseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist - oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses - nicht zugemutet werden kann. Dieser “Grundtatbestand” ist in § 543 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Zur näheren Ausführung, wann ein wichtiger Grund im benannten Sinn vorliegt, enthält das Gesetz zahlreiche Kündigungstatbestände, die zum Teil nur für den Vermieter, teilweise nur für den Mieter gelten. Eine Darstellung der einzelnen Kündigungstatbestände würde den Umfang der hiesigen Darstellung sprengen.

Im wesentlichen können jedoch zwei Hauptgruppen von Kündigungstatbeständen genannt werden, die in der Immobilienpraxis von hoher Relevanz sind.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Der in der Immobilienpraxis am häufigsten vorkommende Kündigungstatbestand dürfte der aus Gründen des Zahlungsverzuges sein. Der zugrundeliegende Tatbestand gilt sowohl für Wohnraum - wie auch für Gewerberaummietverhältnisse. Hiernach ist eine Kündigung aus wichtigem Grund dann statthaft, wenn

1. ein Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten besteht, wobei es unerheblich ist, ob Mietrückstand über einen längern Zeitraum angewaschen ist, oder aber in zwei aufeinander folgenden Monaten, oder

2. wenn in zwei aufeinander folgenden Monaten der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Hierunter fällt ein Mietrückstand, der eine Monatsmiete übersteigt, aber noch keine zwei Monatsmieten erreicht hat. Es reicht also ein Mietrückstand aus, der eine Monatsmiete übersteigt und sei es nur um 0,01 Euro! Weitere Vorraussetzung ist allerdings, dass dieser Mietrückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten entstanden sein muss.

Da die Leistung der Miete eine Hauptleistungspflicht darstellt und die weiteren Einzelheiten in der Regel im Mietvertrag geregelt sind, bedarf es hinsichtlich einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich keiner vorherigen Abmahnung.

Verhaltensbedingte Kündigung

Die Zweite Hauptgruppe der fristlosen Kündigungsgründe stellt die sogenannte verhaltensbedingte fristlose Kündigung dar. Eine solche ist möglich, wenn die eine Vertragspartei eine erhebliche vertragliche Pflichtverletzung begangen hat, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Hierunter fallen insbesondere die Fälle in denen beispielsweise der Mieter die Mietsache nicht vertragsgemäß gebraucht oder aber die Mietsache unberechtigerweise Dritten überlässt.

Entsprechende Fälle liegen vor, wenn beispielsweise der Wohnraummieter die gemietete Immobilie zu Gewerbezwecken benutzt oder umgekehrt, oder wenn der Gewerberaummieter die Immobilie entgegen dem vertraglich vereinbarten Betriebszweck nutzt.

Eine Immobilie, die zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei angemietet wurde, kann daher nicht vom Mieter für den Betrieb einer Arztpraxis genutzt/untervermietet werden.

Weiterhin sind die Fälle zu nennen, in denen der Hausfrieden innerhalb der Immobilie erheblich gestört wird. In der Rechtssprechung sind insofern Fälle entschieden worden, bei denen eine Mietvertragspartei die andere körperlich angegriffen oder sich dieser gegenüber in sonstiger strafrechtlich relevanter Weise verhalten hat. Dies sind Fälle bei denen eine Partei die andere Partei mit falschen, unberechtigten Strafanzeigen, Beleidigungen et cetera überzogen hat.

Im Rahmen der verhaltensbedingten Kündigung ist grundsätzlich erforderlich, dass vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung der anderen Vertragspartei eine Abmahnung ausgesprochen wird.

Erst nach Fortsetzung oder Wiederholung des pflichtwidrigen Verhaltens nach Zugang der Abmahnung ist der Ausspruch einer fristlosen Kündigung möglich. Hiervon gibt es Ausnahmetatbestände, nämlich dann, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Hierbei setzt die Rechtsprechung jedoch hohe Anforderungen, sodass grundsätzlich anzuraten ist, eine Abmahnung auszusprechen, um die entsprechenden Prozessrisiken zu minimieren.

Durchsetzung des aus der Kündigung resultierenden Räumungsanspruchs

Mit dem Zugang der fristlosen Kündigung ist - sofern die Kündigung begründet ist - das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Gleichwohl sollte der betroffenen Mietpartei eine angemessene Räumungsfrist eingeräumt werden, um keine nachteiligen Kostenfolgen im Rahmen eines möglichen Räumungsprozesses zu provozieren.

Räumt der Mieter innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht, so muss Räumungsklage vor dem zuständigen Amts- / Landgericht erhoben werden. Mit der Einreichung der Räumungsklage sollte nicht zulange gewartet werden, da ansonsten die Rechtssprechung eine Verwirkung der Kündigung annehmen könnte. In der Regel sollte nach Ablauf der Räumungsfrist nicht länger als 14 Tage zugewartet werden.

Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gilt es, eine Besonderheit zu beachten.

Der betroffene Mieter kann die Kündigung rückwirkend durch Ausgleich des gesamten Mietrückstandes unwirksam machen. Dies sogar bei einem bereits rechtshängigen Räumungsrechtsstreits. Diese Möglichkeit besteht für den Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Sollte dann allerdings der Mieter innerhalb von zwei Jahren nach Zahlungsausgleich erneut einen relevanten Mietrückstand auflaufen lassen, so ist ihm die Möglichkeit genommen, durch nochmaligen Zahlungsausgleich die erneute Kündigung unwirksam zu machen.

Stand: 04.05.2006