Fristlose Kündigung bei unregelmäßiger Mietzahlung.
Ein Vermieter kündigte seinem Mieter fristlos, nachdem dieser seine Mieten über den Zeitraum von mehr als einem Jahr verspätetet und in den beiden letzten Monaten überhaupt nicht gezahlt hatte. Dennoch wurde das Mietverhältnis fortgeführt. Der Mieter zahlte dann für einen Zeitraum von fast zwei Jahren die Mieten ordnungsgemäß. Im Anschluss daran zahlte er die Mieten für die nachfolgenden drei Monate wieder um mehrere Tage verspätet und für zwei weitere Monate nur Teilzahlungen. Nachdem der Vermieter ihn zur Begleichung der ausstehenden Mieten aufgefordert und ansonsten die Kündigung angedroht hatte, entrichtete der Mieter erneut eine Miete zu spät. Der Vermieter beanstandete mit einer “2. Abmahnung” die unpünktlichen Zahlungen und drohte nochmals die fristlose Kündigung im Falle weiterer unpünktlicher Zahlungen an. Nachdem der Mieter wiederum eine Monatsmiete zu spät bezahlt hatte, kündigte ihm der Vermieter fristlos.
Sowohl das Amtsgericht, wie auch das Landgericht wiesen die Klage insbesondere mit der Begründung ab, dass es nach der Abmahnung nur zu einer zeitlich verspäteten Zahlung gekommen sei. Eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen dürfe nur ausgesprochen werden, wenn nach der Abmahnung drei verspätete Zahlungen erfolgt seien. Hiergegen legte der Vermieter Revision ein.
Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB könne entgegen der Auffassung der Vorinstanz auch dann vorliegen, wenn nach der Abmahnung nicht drei verspätete Zahlungen erfolgt seien. Dies gelte vor allem dann, wenn es vor der Abmahnung bereits wiederholt zu Zahlungsverzögerungen gekommen sei. Auch in diesem Fall könne unter Umständen von einer fortdauernden Unpünktlichkeit der Mietzahlungen auszugehen sein, die den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigten. Dies müsse die Vorinstanz noch nachprüfen.
BGH vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04
Stand: 16.05.2006