Übertragung der Hausverwaltungskosten auf einen gewerblichen Mieter
Ein Vermieter vermietete Gewerberäume, die zum Betrieb eines Musikfachgeschäftes dienten. Der Mieter war nach dem Inhalt des Formularmietvertrages zu der Zahlung von Nebenkosten in Höhe von monatlich 1.000 Euro für Heizung und 1.000 Euro Betriebskosten (zuzüglich Mehrwertsteuer) verpflichtet. In einer Anlage zum Mietvertrag befand sich eine Aufstellung der einzelnen Betriebskosten. In der letzten Position mit der Nummer 17 wurden als “sonstige Betriebskosten” unter anderem die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache aufgeführt. Die Höhe der Hausverwaltungskosten wurde nicht angegeben. In der ersten Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von etwa fünf Monaten wurden dem Mieter anteilige Heizungs- und Betriebskosten ohne Hausverwaltung von 9.555,54 Euro brutto und zusätzliche, anteilige Hausverwaltungskosten in Höhe von 8.159,38 Euro brutto in Rechnung gestellt.
Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass der Mieter die in Rechnung gestellten Hausverwaltungskosten nicht zu zahlen brauche. Zwar sei die Klausel nicht nach § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil ein gewerblicher Mieter grundsätzlich mit den Kosten für die Hausverwaltung belastet werden dürfe. Die Überbürdung von nichtbezifferten Hausverwaltungskosten führe jedoch nach § 305 c BGB zur Unwirksamkeit. Es handele sich um eine überraschende Klausel, mit der ein Vertragspartner nicht zu rechnen brauche. Dies ergebe sich vorliegend zudem daraus, dass sich diese Regelung an einer unauffälligen Stelle befinde und dass die Kosten für die Hausverwaltung sehr hoch seien.
OLG Köln vom 04.07.2006, Az. 22 U 40/06
Stand: 11.11.2006