Mietrecht - Verpflichtung zur Abrechnung

Vollstreckung eines Urteils auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Beschluss vom 11. Mai 2006 – I ZB 94/05 – die lange streitige Frage, wie eine Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung zu vollstrecken ist, entschieden. Die Nichterteilung einer Betriebskostenabrechnung führt zu einer Verurteilung wegen einer nicht vertretbaren Handlung gemäß § 888 Zivilprozessordnung (ZPO), die durch Verhängung von Zwangsgeld beziehungsweise Zwangshaft zu vollstrecken ist.

Bei der Verurteilung des Vermieters, eine Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen, geht es nämlich nicht nur um dessen Verpflichtung, das reine Rechenwerk zu erstellen. Aufgrund seiner besonderen Kenntnisse hat der Vermieter verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen sind. Diese Rechnungslegung ist nur ihm möglich, sodass es sich um eine unvertretbare, also nur vom Vermieter persönlich durchführbare, Handlung handelt.

Das Beschwerdegericht hat das entsprechende Urteil dahingehend ausgelegt, dass es sich um eine bloße Herausgabe der Abrechnungsunterlagen beziehungsweise um eine Auskunft über die entstandenen Betriebskosten handelt.

Nach der Rechtsprechung des BGH beinhaltet der Titel aber eine Rechnungslegung im Sinne des § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und ist somit eine nicht vertretbare Handlung.

Leider hat der BGH nicht entschieden, ob und inwieweit wegen vertretbarer Handlung gemäß § 887 ZPO (durch Ermächtigung des Prozessgerichts, die Handlung durch einen Dritten auf Kosten des Schuldners vorzunehmen) zu vollstrecken ist, wenn dem Mieter die für die Erstellung der Betriebskostenabrechungen erforderlichen Unterlagen vorliegen. In diesem Falle dürfte eine Vollstreckung nach § 887 ZPO wegen einer vertretbaren Handlung einschlägig sein, da unter Verwendung der entsprechenden Abrechnungsunterlagen ein Dritter die Abrechnungen erstellen kann.

Praxistipp: Neben der Möglichkeit, den Vermieter auf Abrechnung zu verklagen, kann der Mieter – in vielen Fällen schneller und praktikabler - sein Recht auf Abrechnung auch dadurch sichern und geltend machen, dass er hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht.

Stand: 04.09.2006