Verwirkung von außerordentlicher Kündigung wegen Mängeln
Ein Gewerbetreibender mietete ein Grundstück mit, auf dem sich mehrere Gebäude mit einer Gesamtfläche von 3.239 qm befanden. Weil sich in einer der Hallen ein schadhaftes Dach befand, sagte der Vermieter zu, dass er die notwendigen Sanierungsarbeiten durchführen werde. Als die Sanierungsarbeiten nach etwa sechs Jahren abgeschlossen waren, regnete es immer noch durch das Dach. Nachfolgend wies der Mieter in mehreren Schreiben darauf hin, dass bei starken Regenfällen immer noch Überschwemmungen eintreten würden. Etwa ein halbes Jahr später kündigte er den Mietvertrag fristlos. Hiermit war der Vermieter nicht einverstanden. Er war vor allem der Auffassung, dass aufgrund der nicht erfolgten Minderung der Miete das Kündigungsrecht verwirkt gewesen sei. Sowohl das Landgericht Magdeburg als auch das Oberlandesgericht Magdeburg als Berufungsinstanz schlossen sich dieser Ansicht an und stellten fest, dass die fristlose Kündigung des Mieters unwirksam sei. Hiergegen legte dieser Revision ein.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Die Vorinstanzen seien voreilig davon ausgegangen, dass aufgrund der weitergezahlten Miete nicht nur das Minderungsrecht erloschen, sondern auch die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sei. Dies ergebe sich unter anderem daraus, dass nach der neuen Gesetzeslage die Vorschrift des § 536b BGB nicht mehr analog angewendet werden dürfe. Es fehle seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes an einer Regelungslücke.
BGH vom 18.10.2006, Az. XII ZR 33/04
Stand: 04.04.2007