Unzulässige Renovierungsklausel in Mietvertrag
Ein Mieter schloss bezüglich einer Wohnung einen Mietvertrag ab, der hinsichtlich der Vornahme von Schönheitsreparaturen u.a. folgende Klausel enthielt:
“Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer der Mietsache notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).”
Der Mieter nahm bis zu seinem Auszug nach etwa 8 Jahren keine Schönheitsreparaturen vor. Der Vermieter beauftragte daraufhin einen Malerbetrieb mit der Vornahme von Renovierungsarbeiten und verrechnete den in Rechnung gestellten Betrag mit der vom Mieter gestellten Kaution.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter die Kaution vollständig zurückzahlen muss. Sie sei nicht durch Aufrechnung erloschen, weil der Mieter nicht zu der Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei. Die genannte Klausel verstoße gegen § 307 Abs. 1 BGB, weil sie einen starren Fristenplan enthalte. Vorformulierte Fristenpläne müssten so abgefasst sein, dass sie nur den Charakter einer Richtlinie hätten. Im Einzelfall müsse eine Abweichung möglich sei. Aus Sicht eines verständigen Mieters enthalte die vorliegende Klausel aufgrund der Redewendung “notwendig werdende Schönheitsreparaturen” keine solche Beschränkung. Dies ergebe sich daraus, dass die in der Klausel genannten Zeiträume keine Einschränkungen enthielten.
BGH vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 106/05
Stand: 07.07.2006