Mietrecht - Rückforderung

Rückforderung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen bei fehlender Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode.

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann der Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraums klagen, wenn der Vermieter innerhalb der 12 - Monats – Frist des § 556 III Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht über die Betriebskosten abrechnet. Auf diese Weise wird dem Mieter ein alternatives Druckmittel für den Fall zugesprochen, dass das Mietverhältnis nicht mehr besteht.

Der Mieter eines bestehenden Mietverhältnisses kann Druck auf den Vermieter ausüben, indem er bei fehlender Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der Abrechnungsfrist und trotz entsprechender Aufforderung, seinerseits die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten einstellt. Naturgemäß hat ein Mieter eines beendeten Mietverhältnisses diese Möglichkeit nicht mehr. Aus diesem Grunde gewährt der BGH in der angegebenen Entscheidung das Recht, auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum zu klagen.

Allerdings wird dem Vermieter hierdurch nicht die Möglichkeit genommen, noch eine Abrechnung vorzunehmen.

Soweit diese Abrechnung ordnungsgemäß ist, tritt eine Erledigung der Mieterklage ein. Zur Vermeidung einer negativen Kostenfolge muss der Mieter in diesem Falle den Rechtstreit für erledigt erklären und beantragen, dem Vermieter die Kosten des Rechtstreits aufzuerlegen.

Nachforderungen des Vermieters sind auch bei nachgeholter Abrechnung wegen § 556 III BGB ausgeschlossen. Durch die nachgeholte Abrechnung kann der Vermieter nur die Klage auf Rückzahlung sämtlicher geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen abwehren, sofern und soweit sich aus der nachgeholten Abrechnung nicht ein Guthaben des Mieters ergibt.

In seinem Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05 – hat der BGH nunmehr auch den Streit zwischen Rechtsprechung und Literatur über die Frage entschieden, ob die Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auch bei noch laufenden Mietverhältnissen in Betracht kommt. Nach dieser Entscheidung ist ein Mieter bei fehlender Abrechnung des Vermieters auf die

• Einstellung zukünftiger Betriebskostenvorauszahlungen oder die
• gerichtliche Geltendmachung seiner Forderung auf Betriebskostenabrechnung

beschränkt.

Stand: 08.09.2006