Mietrecht - Unwirksame Reparaturlast

Mieterhöhung nach unwirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Monaten / Jahren bekanntlich mehrere Aufsehen erregende Entscheidungen zur Frage der (Un-) Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln gefällt. Insbesondere nach den Urteilen zur Unwirksamkeit von

• Schönheitsreparaturklauseln, die mit unwirksamen Endrenovierungsklauseln kombiniert sind und
• Klauseln mit sogenannten “starren Fristenplänen”

sind unzählige “Altmietverträge” im Hinblick auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den jeweiligen Mieter unwirksam.

Somit bleibt es bei der gesetzlich vorgesehenen Durchführungs- und Kostentragungspflicht der Vermieter.

Diese sind jedoch bei Vertragsschluss mit ihren Mietern davon ausgegangen, dass Letztere die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen und haben deshalb einen Mietzins vereinbart, der diese Kosten nicht mit umfasste. Auch die meisten Mietspiegel gehen davon aus, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden.

Die Frage, ob der Vermieter in diesen Fällen die Miete erhöhen kann, wird von der herrschenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich bejaht. Zwischenzeitlich existieren auch mehrere Urteile hierzu, vergleiche zum Beispiel Amtsgericht Bretten, Urteil vom 08.03.2005, 1 C 526/04; Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 16.09.2005, 33 C 2479/05. Danach kann der Vermieter nach unwirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter grundsätzlich von diesem die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Allerdings unterliegt die Mieterhöhung den Voraussetzungen und Einschränkungen des § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In welchem Umfang der Mietzins zu erhöhen ist, kann nach den beiden genannten Urteilen aus § 28 der II. Berechnungsverordnung (BerechnungsVO) entnommen werden.

Insoweit kann es sich jedoch nur um eine Schätzungsgrundlage am unteren Rande des Möglichen handeln.

Die in der II. BerechnungsVO als Pauschale angegebenen Kosten sind kaum ortsüblich zu nennen wenn man sie mit den Preisen von Fachhandwerkern mittlerer Art und Güte vergleicht. Daher besteht im Vorfeld eines Prozesses eine kaum zu beseitigende Unsicherheit. Sofern ein Vermieter sicher gehen will, im Rechtsstreit nicht zu unterliegen, sollte er sich an der II. BerechnungsVO orientieren.

Um nicht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Vertragspartner erfahren zu müssen, dass beziehungsweise ob die verwendete Schönheitsreparaturklausel (un-) wirksam ist, empfiehlt es sich daher, die Klausel bereits im Vorfeld eingehend zu prüfen / prüfen zu lassen.

Stand: 03.08.2006