Ist es schon mit teilweise Monate langem Rechtsstreit verbunden, säumige Mieter nach der Kündigung aus der Wohnung zu entfernen, ...
... so trifft der, regelmäßig vom Gerichtsvollzieher mit mehreren Tausend Euro angeforderte Vorschuss für die Räumung den Vermieter doppelt hart.
Damit hat nun nach längerem Streit der Bundesgerichtshof (BGH) Schluss gemacht. In einer neuen Entscheidung gesteht er dem Vermieter das Recht zu, den Gerichtsvollzieher nur mit der Herausgabe der Wohnung zu beauftragen, wenn er von seinem Vermieterpfandrecht an den, in die Wohnung eingebrachten Sachen des Mieters Gebrauch macht (sogenannte “Berliner Räumung”; Beschluß vom 17.11.05 - Az. I ZB 45/05). Der Vorschuss braucht dann nur für die Öffnung und Besitzeinweisung des Vermieters in angemessener Höhe angefordert zu werden. Das sind – ortsüblich unterschiedlich - eher 200 Euro als das 10 bis 20-fache davon.
Zu beachten ist, dass der Vermieter der Entfernung der Gegenstände des Mieters aus der Wohnung ausdrücklich widersprechen und sein Vermieterpfandrecht geltend machen muss.
Der Gerichtsvollzieher hat, entgegen der vom BGH verworfenen Ansicht des Landgerichts Berlin, nicht zu prüfen, ob die Sachen tatsächlich dem Pfandrecht unterfallen oder mangels Pfändbarkeit nicht. Das ist Sache der Gerichte, die allerdings nur auf Antrag des Mieters tätig werden. Demnach muss der Mieter die Herausgabe von Sachen, die seiner Ansicht nach dem Pfandrecht nicht unterliegen, ausdrücklich vom Vermieter fordern.
Allerdings muss der Vermieter die Sachen verwahren und unpfändbare Sachen auf Verlangen des Mieters an diesen herausgeben. Das sind solche, die erst gar nicht Eigentum des Mieters sind und solche, die gem. § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) der Pfändung nicht unterliegen.
Alles, was wirksam gepfändet werden kann, hat der Vermieter zu verwahren.
Vor der öffentlichen Versteigerung muss dies mit einem Monat Frist angekündigt werden (§ 1234 Bürgerliches Gesetzbuch). Für eine unrechtmäßige schuldhafte Versteigerung haftet der Vermieter.
Offenkundig wertlose Sachen kann der Vermieter entsorgen. Es ist unbedingt eine ausreichende Beweissicherung vorzunehmen, da es sonst bei angemeldeten Schadensersatzansprüchen des Vermieters zu Beweisproblemen kommen kann.
Fotos sind kein Beweis für die auf ihnen abgebildeten Gegenstände und deren Zustand / Wert!
Noch ungeklärt ist, ob der Vermieter Gegenstände, die er mangels wirksamen Pfandrechts an den Mieter zurückzugeben hat, diesem in die neue Wohnung auszuliefern (Bringschuld) oder an der alten Adresse herauszugeben hat.
Da also noch nicht alle hier angesprochenen Rechtsprobleme geklärt sind, bleibt als Fazit festzuhalten, dass
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eine Kostenreduzierung bei Vermieterpfandrecht und reinem Herausgabe-Vollstreckungsauftrag erreicht werden kann,
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besondere Vorsicht im Umgang mit den zurückgebliebenen Sachen des Mieters geboten ist.
Stand: 25.04.2006