Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnung bei der gewerblichen Miete.
Ein Diplom-Kaufmann mietete Räumlichkeiten zu einer gewerblichen Nutzung als Steuer- und Wirtschaftsberatungsbüro zu einer Miete von 4.453,10 Euro inklusive Nebenkosten an. Er lehnte unter anderem die Zahlung einer Nebenkostenabrechnung ab, weil er diese erst zwei Jahre nach dem Ablauf des Abrechungszeitraumes erhalten habe. Er berief sich hinsichtlich der Nebenkosten auf die einjährige Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Vermieter war hiermit jedoch nicht einverstanden und verlangte die vollständige Nachzahlung der Nebenkosten. Er ist der Ansicht, dass diese Frist nicht im Bereich der gewerblichen Mietverträge gelte. Das Landgericht Köln gab der Klage des Vermieters statt. Hiergegen legte der Mieter Berufung ein.
Das Oberlandesgericht Köln wies die Berufung des Mieters zurück. Der Mieter habe die Nachzahlung zu leisten, weil die Ausschlussfrist im Bereich der gewerblichen Miete keine Anwendung finde. Eine unmittelbare Geltung der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für gewerbliche Mietverhältnisse bestehe nicht. Dies ergebe sich aus dem Wortlaut des § 578 Abs. 2 BGB. Eine analoge Anwendung scheitere daran, dass keine planmäßige Regelungslücke bestehe. Eine solche ergebe sich auch nicht daraus, dass sich der Gesetzgeber in der Begründung des Gesetzesentwurfes nicht mit der Anwendbarkeit auf gewerbliche Mietverhältnisse auseinandergesetzt habe. Denn das Schweigen des Gesetzgebers lasse nicht automatisch auf eine Regelungslücke schließen. Aus der Neufassung des § 580 BGB ergebe sich, dass die Vorschriften im Mietrecht grundsätzlich nicht bei gewerblichen Mietverhältnissen gelten würden. Etwas anderes gelte nur, soweit in § 580 Abs. 2 BGB ausdrücklich auf die jeweilige Vorschrift Bezug genommen werde.
OLG Köln vom 20.10.2006, Az. 1 U 12/06
Stand: 09.02.2007