“Treu und Glauben” kann “Mitmieter-Kündigungsfalle” im Mietrecht kippen.
Ein Sachverhalt wie ihn das Leben täglich schreibt. Eine Wohnung war zunächst von zwei Lebensgefährten (1990) gemietet worden und wie so oft, zog anschließend einer aus (1994) und teilte dies auch dem Vermieter mit, der nichts einzuwenden hatte. Der zurückbleibende Partner bewohnte die Wohnung schlicht und einfach weiter, kam jedoch Jahre nach der Trennung mit der Miete in Rückstand (1997). Daraufhin kündigte der Vermieter die Wohnung nur gegenüber dem verbleibenden Mieter - und es kam letztlich zum Gerichtsverfahren über die Räumungspflicht. Denn der in der Wohnung verbliebene Mieter glaubte seine Rechte zu kennen und berief sich darauf, dass die Kündigung des Vermieters unwirksam sei.
Schließlich hätten zwei Mieter den Mietvertrag geschlossen und beiden Mietern hätte somit gekündigt werden müssen.
Welch ein Dilemma. Die Sache wurde eine spannende Auseinandersetzung, da das Amtsgericht Langenfeld der Klage des Vermieters, wohl auch mit kampferprobtem Blick auf einen reibungslosen Ablauf von Üblichkeiten des täglichen Lebens, stattgab. Das Landgericht Düsseldorf hob diese Entscheidung in der Berufungsverhandlung wieder auf. Letzteres mit dem Hinweis darauf, dass, nach der althergebrachten obergerichtlichen Rechtsauslegung, der Vermieter tatsächlich gegenüber beiden Mietern hätte kündigen müssen, damit die Kündigung wirksam war.
Dabei hatte das Landgericht sogar sehr prominente Gründe, die zu dieser strengen Rechtsauffassung führten. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, grundsätzlich nur wirksam gegenüber allen Vertragspartnern zu kündigen (so unter anderem Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshof in Zivilsachen 26, S. 102).
Der Bundesgerichtshof (BGH) relativierte diese Rechtsauffassung jedoch in dritter Instanz dahingehend, dass der Rechtsgrundsatz von “Treu und Glauben”, der in § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ganz grundsätzlich manifestiert ist, in einem solchen Fall besondere Berücksichtigung erfahren müsse.
Dem verbleibenden Mieter könne somit nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Berufung darauf verwehrt sein, dass er einer Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis niemals zugestimmt habe und auch weiterhin nicht zustimme – wohl offensichtlich um der Räumung zu entgehen.
Der Bundesgerichthof erklärte in diesem Zusammenhang genauer, dass formal strenggenommen tatsächlich beiden Mietern hätte gekündigt werden müssen, um das Mietverhältnis aufzulösen. Aber sofern nur ein Mieter kündige, könne der verbleibende Mieter mit dem Vermieter eine entsprechende Fortsetzungsvereinbarung schließen. Ein verbleibender Mieter, der die Wohnung - mit Einverständnis des Vermieters – nach Auszug des Mitmieters allein weiter nutze und deshalb an einer Kündigung auch nicht mitwirkt, sei nach Treu und Glauben sogar verpflichtet, an einer, der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung mitzuwirken.
Der die Wohnung allein weiternutzende Mieter war sowohl seiner Mitmieterin sowie dem Vermieter gegenüber verpflichtet, einer, der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch ihn allein entsprechenden, Vertragsänderung zuzustimmen und damit seine frühere Lebensgefährtin aus dem ursprünglich gemeinsamen Mietverhältnis zu entlassen.
Gegen Treu und Glauben verstoße der verbleibende Mieter aufgrund dieser treuredlichen Mitwirkungspflicht dann, wenn er einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündige und die Wohnung schlicht weiter nutze - und andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigere, ohne dass dies durch objektiv schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre. Der in dieser Weise sogar widersprüchlich handelnde Mieter muss sich, mit Rücksicht auf die berechtigten Interessen seiner ehemaligen Mitmieterin und des Vermieters, so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung der Mitmieterin und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt.
Der BGH erklärte dazu weiter, dass ein Mieter, der von der Möglichkeit das Mietverhältnis gemeinsam mit seinem früheren Mitmieter zu kündigen, keinen Gebrauch gemacht habe, sondern die Wohnung sogar viele Jahre allein weiter bewohne, nicht schutzwürdig sei. Zumindest solange ihm nicht besondere, objektive Gründe zur Seite stünden, die dieses Verhalten erklärlich machten.
Seiner Räumung formal entgegenzuwirken genügte dabei offenbar nicht.
Dieser Mieter mußte sich letztlich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei seine frühere Lebensgefährtin mit seiner Zustimmung aus dem Mietverhältnis entlassen worden und er damit Alleinmieter geworden. Die Kündigung des Vermietes konnten deshalb auch dem verbleibenden Mieter allein gegenüber rechtswirksam ausgesprochen werden.
Die fünf Richter am Bundesgerichtshof begründeten dies in ihrer Entscheidung vom 16. März 2005, Az.: VIII ZR 14/04, unter Bezugnahme auf eine ähnliche höchstrichterliche Mietrechts-Entscheidung vom 03. März 2004, Az.: VIII ZR 124/03, in welcher dem Treue und Glaubensgrundsatz in einem Mehrpersonenverhältnis ebenfalls schon eine besondere Bedeutung beigemessen worden war.
Co-Autor: RA Dirk Wojciechowski-Witsch
Stand: 09.05.2006