Die Festlegung des Vertragszwecks im Rahmen einer gewerblich genutzten Mietfläche wirft die Frage nach dem zu gewährenden Konkurrenzschutz auf.
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist diese Frage von hoher rechtlicher und wirtschaftlicher Bedeutung. Für den Mieter liegt diese Bedeutung auf der Hand. Er wird für seine Selbstständigkeit, deren Finanzierung häufig vom Bestand eines langjährigen Mietvertrags abhängig gemacht wird, eine Sicherheit dahingehend verlangen, dass in unmittelbarer Nachbarschaft keine Mitbewerber die wirtschaftliche Planung beeinträchtigen.
Aber auch für den Vermieter, der - insbesondere bei Großobjekten - zu mehreren Gewerbetreibenden mit sich teilweise überschneidenden Angeboten eine vertragliche Beziehung hat, ist die rechtliche Klarheit über den Umfang eines Konkurrenzschutzes notwendig, um möglichen Schadensersatzansprüchen frühzeitig zu begegnen.
Zur Vermeidung von rechtlichen Unwägbarkeiten sollte bei der Vertragsgestaltung der Umfang oder Ausschluss der Schutzpflichten festgelegt werden.
Hierbei ist der Grundsatz der Vertragsfreiheit maßgeblich, das heißt es steht dem Vermieter frei, ob und in welchem Umfang er seinen Mietern einen vertraglichen Konkurrenzschutz gewähren möchte.
Sollten sich die Parteien auf einen Konkurrenzschutz verständigen, so können wiederum unterschiedliche Schutzbereiche vereinbart werden. Denkbar ist hier bei (Groß-) Vermietern die örtliche Ausdehnung auf ein gesamtes Stadtgebiet, soweit es sich um Objekte des Vermieters handelt oder auch die zeitliche Ausdehnung auf einen bestimmten Zeitraum nach Beendigung des Mietvertrages. Schließlich kommt auch noch eine Beschränkung beziehungsweise eine Ausdehnung auf die vom Mieter angebotenen Waren in Betracht. So kann der Schutzbereich auf die vom Mieter angebotenen Hauptartikel festgelegt oder auf sein gesamtes Warenangebot, also auch auf die Nebenartikel, ausgedehnt werden. Da Produktlinien und Verkaufsstrategien einem ständigen Wechsel unterliegen, ist eine entsprechende Festlegung anzuraten.
Für den Vermieter gilt dabei als Faustformel, je weiter beziehungsweise allgemeiner der vertragliche Schutzbereich definiert ist, desto umfangreicher sind die Haftungsrisiken.
Eine vertragliche Regelung muss daher den Schutzbereich hinreichend genau bezeichnen. Auch der Ausschluss eines Konkurrenzschutzes muss sprachlich klar vereinbart werden.
Auch bei Fehlen einer entsprechenden Regelung kann eine dem Vertrag immanente Verpflichtung zum Konkurrenzschutz bestehen.
Nach der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte wird der Schutzbereich (Ort, Zeit, Waren) dann anhand der bei Vertragsschluss maßgeblichen Umstände ermittelt. Er ist also maßgeblich von der Lage und Größe der Mietsache und von der bei Vertragsschluss bestehenden Vermietungssituation abhängig.
Für den Fall, dass der Mieter seine gewerbliche Tätigkeit entgegen der vertraglichen Vereinbarung ändert oder erweitert, kann der Vermieter, der dann mit der Inanspruchnahme geschützter Mieter rechnen muss, eine Untersagung dieser Tätigkeit gerichtlich herbeiführen. Bei fortdauerndem Verstoß steht ihm auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung zu.
Der geschützte Mieter wiederum kann eine Vermietung an einen Mitbewerber im Wege einer einstweilen Verfügung verhindern, beziehungsweise nach erfolgter Vermietung die Miete regelmäßig mindern und weitere Schadensersatzansprüche im Umfang seiner Umsatzeinbußen gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Die mietrechtliche Problematik des Konkurrenzschutzes ist wesentlich durch die Rechtsprechung “geformt” worden. Klare gesetzliche Regelungen weisen die §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht auf. Da im Bereich des Mietrechts häufig mit Standardverträgen gearbeitet wird, kommt es auch zu rechtlichen Überschneidungen mit den Vorschriften und Grundsätzen, die die Rechtsprechung im Bereich der allgemeinen Geschäftsbedingungen entwickelt hat.
Aus dem dem Grunde sollten Vermieter und Mieter vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages die Problematik im Bereich des Mietzwecks und Konkurrenzschutzes mit einem Fachanwalt erörtern.
Stand: 25.04.2006