Mietrecht - Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung – ein Buch mit sieben Siegeln?

Sie haben eine Wohnung per Vertrag, in dem Nebenkostenzahlung auf Abrechnungsbasis vereinbart ist, ge- oder vermietet. Nun ist die Nebenkostenabrechnung vorzunehmen oder zu prüfen und Sie wollen alles richtig machen. Sie wollen außerdem kein teures Abrechnungsunternehmen beschäftigen beziehungsweise niemanden, der Ihnen die erhaltene Abrechnung gegen Entgelt überprüft, um dann womöglich festzustellen, dass alles stimmt. Daher nun einige Hinweise zum Umgang mit der Heizkostenverordnung (im folgenden: HKV):

1. Sie gilt nicht für Zweifamilienhäuser, wenn eine der bewohnenden Parteien der Vermieter selbst ist.
   
   Der Gesetzgeber trifft hier eine Erleichterung zugunsten des Vermieters, wie sie auch bereits aus dem erleichterten Kündigungsrecht des Vermieters bekannt ist. Dann kann eine, im Zweifel unkompliziertere, aber bitte auch sachgerechte (zum Beispiel nach qm Wohnfläche umgelegte) Heizkostenabrechnung erfolgen. Für alle ausschließlich vermieteten oder alle größeren Häuser mit mehr als zwei Parteien hingegen gilt die HKV.

2. Verbrauch muss erfasst werden, damit nach HKV abgerechnet werden kann. Eine Abrechnung ohne Verbrauchserfassung kann sich rächen.
   
   Der Mieter ist dann nämlich berechtigt, 15 Prozent seiner Kosten pauschal abzuziehen.

3. Dazu gehört natürlich auch, dass man einmal jährlich – sinvollerweise stets um die gleiche Zeit – die Zähler abliest.
   
   Am besten geschieht dies im Beisein der Mieter. Die neue Praxis der Ablesedienste, dies per Funk zu erfassen, ohne dem Mieter Ablesequittungen auszuhändigen oder von ihm unterschreiben zu lassen, birgt für den Vermieter gewisse Gefahren. Da der Vermieter dem Mieter die Richtigkeit jedes einzelnen Wertes in einer Nebenkostenabrechnung beweisen muss. Insoweit war die alte Praxis, wonach der Mieter mit seiner Unterschrift die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigte, beweiskräftiger.

4. Die Kosten sind zu quoteln und teils nach qm Wohnfläche (mindestens zu 30 und maximal zu 50 Prozent) und teils nach Verbrauch (mindestens zu 50 und maximal zu 70 Prozent) aufzuteilen.
   
   Bei der Wohnfläche sollten die Flächen von Balkonen oder Terrassen unberücksichtigt bleiben, denn diese sind im Normalfall nicht beheizbar. Sinnvoll für Mieter ist es, gleich bei Abschluss des Mietvertrages die konkrete Quote mit in den Mietvertrag aufzunehmen und dann einen möglichst hohen Verbrauchsanteil, am besten 70 Prozent, zu vereinbaren. Dann kann ein Mieter nämlich das Ergebnis der Abrechnung durch eigenes, sparsames Verhalten am meisten beeinflussen. Für den Vermieter kann dies dann zum Problem werden, wenn er in mehrere Mietverträge aus Unachtsamkeit unterschiedliche Quotelungen hineinschreibt.

5. Falls über die hauseigene Heizanlage nicht nur Heizwärme, sondern auch Warmwasser abgerechnet wird, wird es schwierig.
   
   Nach der in der HKV angegebenen Formel muss dann, von den gesamten Kosten für die Anlage, zunächst einmal der Warmwasseranteil herausgerechnet werden. Jeder Vermieter sollte sich bei der Berechnung peinlich genau an die im Gesetzestext angegebene Formel halten und bitte keine eigenen, wenn auch einfacher zu verstehenden Formeln entwickeln. Anderenfalls liegt eine unkorrekte und damit durch den Mieter angreifbare Abrechnung vor. Falls mit Gas geheizt wird, sollte der Vermieter am besten den auf seiner Gasrechnung angegebenen Brennwert für die Berechnung verwenden. Um Rückfragen vorzubeugen, sollte in die Abrechnung dann ein Hinweis aufgenommen werden, dass dieser Wert so in der Gasrechnung angegeben war.

Insgesamt sollte man vor der HKV keine Panik entwickeln. Hat man sich einmal mit ihr beschäftigt, weiß man für die Zukunft damit umzugehen und erspart sich unnötige Kosten für einen Ablesedienst oder eine Rechtsberatung, denn das wichtigste zur Handhabung steht in der HKV selbst.

Stand: 22.06.2006