Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstandes von Mietwohnungen
Ein Mieter mietete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 35 Wohnungen an. Nach dem Mietvertrag hatte er Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Vermieter über die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten jährlich abzurechnen. Im Mietvertrag war kein Umlageschlüssel angegeben. Der Vermieter rechnete schon über längere Zeit nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung zu der Gesamtwohnfläche ab. Nachdem der Mieter etwa 20 Jahre lang dort gewohnt hatte, begehrte der Vermieter von dem Mieter eine Vertragänderung. Diese sollte in der Form erfolgen, dass ab dem kommenden Jahr leerstehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, außer Betracht bleiben sollten. Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Mieter der Zustimmung der oben genannten Vertrags-änderung nicht zuzustimmen braucht. Dabei ging er davon aus, dass die Parteien stillschweigend eine Umlage der Betriebskosten nach dem Anteil der Mietwohnung zu der Gesamtwohnfläche vereinbart hätten. Der Vermieter könne keine einseitige Vertragsänderung hinsichtlich des Verteilungsschlüssels durchführen, weil es vorliegend an einem Anspruch fehle. Er müsse grund-sätzlich die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Nebenkosten selbst tragen, weil dies zu seiner Risikosphäre gehöre. Dies ergebe sich aus der Wertung des Gesetzgebers. Etwas anderes gelte nur dann, wenn es infolge des Leerstandes zu einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB komme. Davon könne nur in krassen Ausnahmefällen die Rede sein, in denen eine krasse Unbilligkeit vorliege. Diese Möglichkeit scheide hier aus, weil nur ein geringer Teil der Wohnungen leerstehe.
BGH vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05
Stand: 17.09.2006