Unzulässige Abgeltungsklausel von Kosten für Schönheitsreparaturen
Ein Mieter zog in eine Wohnung, die bei seinem Einzug renoviert worden war. Er unterzeichnete einen Formularmietvertrag, wonach der Mieter sich zu Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb einer Frist von alle 3 Jahren für Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC, von fünf Jahren für Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridoren und allen sonstigen Räumen sowie von sieben Jahren für Nebenräume und alle Ölfarbanstriche verpflichtete. Nach dem Inhalt einer weiteren Klausel war er bei einem Auszug vor Fristablauf zur Zahlung eines bestimmten Prozentsatzes der jeweiligen Kosten für Schönheitsreparaturen verpflichtet. Als der Mieter nach zwei Jahren auszog, verrechnete der Vermieter die Kautionsforderung mit Gegenansprüchen wegen zeitanteiliger Renovierungskosten. Hiermit war der Mieter nicht einverstanden und verklagte den Vermieter auf vollständige Zahlung des Kautionsguthabens.
Der Bundesgerichtshof schloss sich der Ansicht der Vorinstanz an gab der Klage hinsichtlich des zurückbehaltenen Kautionsbetrages wegen der Renovierungskosten statt. Zwar sei die Auferlegung der Kosten für Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan zulässig, sofern dieser nur “im Allgemeinen” gelte. Hierbei handele es sich nämlich um keinen starren Fristenplan, der einen Mieter unzumutbar im Sinne des § 307 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) benachteilige. Im vorliegenden Fall sei jedoch maßgeblich, dass der Mieter durch die verwendete Abgeltungsklausel eine solche Benachteiligung erleide. Diese enthalte nämlich eine starre Berechnungsklausel, die keine Ausnahme bei einem guten Erhaltungszustand der Wohnung zulasse. Dies sei für einen Mieter ebenso wenig tragbar, wie ein starrer Fristenplan hinsichtlich der Renovierung.
BGH vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06
Stand: 30.01.2007