Grundsätzlich dürfen nur die während eines bestimmten Abrechnungszeitraumes entstandenen Kosten umgelegt werden.
Für die Entscheidung, welche Betriebskosten nun im Abrechungszeitraum entstanden sind, gibt es zwei Alternativen.
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Zu- und Abflussprinzip
Es werden nur diejenigen Kosten in Ansatz gebracht, die während des Betriebskostenabrechnungszeitraumes tatsächlich erbracht wurden. -
Abgrenzungsprinzip
Der Vermieter ermittelt aus mehreren Betriebskostenabrechnungszeiträumen denjenigen Betrag, der auf den hier anfallenden Abrechnungszeitraum entfällt.
Beispiel:
Abrechnungszeitraum 01.01. - 31.12.
Versicherungsjahr 01.10. - 30.09.
Versicherungsprämie bis 30.09.2002: 960 Euro/Jahr, ab 01.10.2002: 1200 Euro/Jahr
Wie hoch belaufen sich die Betriebskosten für 2002?
Lösung nach dem Zu- und Abschlussprinzip: 1200 Euro, da diese Prämie im Abrechnungszeitraum 01.01 - 31.12.2002 tatsächlich gezahlt wurde.
Lösung nach dem Abgrenzungsprinzip: 1020 Euro = 9/12 von 960 Euro + 3/12 von 1200 Euro.
Letztendlich ist das Zu- und Abflussprinzip zu bevorzugen, da dies verwaltungstechnisch einfacher zu handhaben ist. Es findet hier keine Umrechnung unterschiedlicher Kosten auf einen einzigen Abrechnungszeitraum statt. So ist auch die Betriebskostenabrechnung für den Mieter einfacher nachvollziehbar. Er muss keine komplizierte Berechnung unterschiedlicher Positionen nach dem Abgrenzungsprinzip nachprüfen. Auch dies hilft dabei einem Streit über die Nebenkosten vorzubeugen.
Entscheidend ist allerdings letztendlich, dass die Kostenbelastung konsequent entweder nach dem einen oder dem anderen Prinzip durchgeführt wird.
Praxistipp:
Wichtig ist allerdings zu wissen und dann auch danach zu handeln, wie die örtliche Rechtsprechung zu diesem Thema steht. Lehnt das örtliche Amtsgericht aus grundsätzlichen Erwägungen heraus die eine oder die andere Abrechnungsmethode kategorisch ab, dann hilft auch der beste Anwalt nicht. Fragen Sie also einen Fachmann nach den Besonderheiten der regionalen Rechtsprechung.
Stand: 27.10.2005