Mietrecht - Zahlungsverzug II

Es stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter nur einen kurzfristigen einmaligen Engpass hat oder auf Dauer mit Zahlungsunfähigkeit zu rechnen ist.

Danach richtet sich,ob man lediglich den rückständigen Mietzins einfordert oder auch eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht zieht. Auch ist zu unterscheiden, ob der Mieter mit dem laufenden Mietzins und der Nebenkostenvorauszahlung in Rückstand ist oder mit anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis, wie zum Beispiel der Nachzahlung aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung.

Lediglich der Rückstand mit dem Mietzins zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung rechtfertigt eine Kündigung.

Mit dem Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung gerät der Mieter automatisch in Verzug, wenn der Betrag nicht am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen ist. Ansonsten mit dem vereinbarten Zeitpunkt, etwa dem 15. des Monats.

Bei anderen Forderungen muss zunächst eine Rechungsstellung erfolgen, am besten unter Setzung einer Zahlungsfrist. Der Verzug tritt dann mit Ablauf der Frist, spätestens einen Monat nach Rechnungszugang ein. Ab Verzugseintritt kann der Vermieter die Forderung außergerichtlich oder gerichtlich geltend machen. Dazu kann er sich eines Rechtsanwaltes bedienen. Die Anwaltskosten sind vom Mieter als Verzugsschaden zu tragen. Auch stehen dem Vermieter ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu. Ist der Mieter zahlungswillig und -fähig kommt der Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung in Betracht, eventuell abgesichert durch eine Lohnabtretung.

Ansonsten sollte eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Diese ist auch vor Ausspruch einer Kündigung erforderlich. Sie muss die außerordentliche Kündigung bei weiterem Zahlungsverzug androhen.

Die außerordentlich Kündigug kann gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausgesprochen werden, wenn sich der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit dem Mietzins zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung vollständig oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug befindet. Rückstände mit anderen offenen Forderungen berechtigen nicht zur Kündigung. Nicht unerheblich ist der Rückstand, wenn mindestens über zwei Zahlungstermine eine Monatsmiete plus Nebenkostenvorauszahlung aussteht. Zahlt der Mieter ständig zu wenig, muss über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen, ein Rückstand von zwei Monatsmieten zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung offen sein.

Sind diese Voraussetzungen gegeben und es ist eine Abmahnung erfolgt, kann die außerordentliche Kündigung ausgeprochen werden. Wird der Rückstand ganz oder teilweise ausgeglichen, kann der Kündigungsgrund entfallen. Dies gilt sogar, falls ein Ausgleich nach Ausspruch der Kündigung oder Erhebung der Räumungsklage erfolgt.

Dann muss der Mieter allerdings die Rechtsverfolgungskosten tragen.

Außerdem ist eine eventuelle Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters bei der Berechnung der Beträge zu beachten. Kann der Mieter zum Beispiel mit einer Rückerstattung aus der Betriebskostenabrechnung aufrechnen, kann ein Kündigunsgrund entfallen respektive nicht gegeben sein.

Unbedingt zu beachten ist, dass Abmahnung und Kündigung der Schriftform bedürfen und vom Vermieter - bei mehreren Vermietern von allen - unterzeichnet wird.

Es bleibt festzuhalten, dass der Vermieter offene Forderungen aus Mietvertrag nach Verzugseintritt titulieren lassen kann. Ob zusätzlich eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommt, ist von den oben dargelegten Voraussetzungen abhängig.

Stand: 23.10.2005