Mietrecht - Wohnraumschäden II

Welche Rechte haben die Mieter, welche die Vermieter, wenn ein Wohnraumschaden eintritt?

Rechte des Mieters

Bei einem dem Vermieter anzulastenden Mangel (dazu zähle ich auch das Vorhandensein von Wohnraumschadstoffen an vom Vermieter zur Verfügung gestellten Produkten im Wohnbereich) stehen einem Mieter folgende Recht zu:

• Mietminderung gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB
• Recht auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes gemäß § 535 BGB
• Recht auf Schadensersatz gemäß § 536 a BGB
• und das Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Absatz 3 Nummer I in Verbindung mit § 568 Absatz 1 BGB.

Recht zur Minderung

Dieses Recht steht dem Mieter sofort zu, wenn er den Mangel dem Vermieter mitgeteilt hat. Die Höhe einer Mietminderung richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung des Wohnwertes und ist im Einzelfall festzulegen, die Höhe der Minderung kann in einfachen Fällen zehn Prozent betragen. Wenn das Objekt unbewohnbar ist, kann sie auf bis zu 100 Prozent ansteigen.

Es gibt also keine gesetzliche Regelung wie hoch die Minderung im Einzelfall ist, ein Richter bestimmt, unter Umständen anhand eines Sachverständigengutachtens, wie hoch die Miete gemindert werden kann. Folgende Anhaltspunkte für eine Minderung können anhand der Rechtssprechung gegeben werden

• Schimmelbefall in mehreren Räumen in Folge übermäßiger Feuchtigkeit - 10 Prozent,
• Durchschnittstemperatur im Wohnzimmer unter 20° C - 15 Prozent,
• bei Feuchtigkeit in der Wohnung - 20 Prozent,
• Auftreten von Silberfischen - 20 Prozent,
• Zimmertemperatur von 16 bis höchsten 18 Grad - 20 Prozent,
• Ausfall der Heizungsanlage an mehreren Tagen - 25 Prozent,
• Feuchtigkeit mit Schimmelbildung, so dass das Schlafzimmer gar nicht mehr und die übrigen Räume nur eingeschränkt nutzbar sind - 25 Prozent,
• Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers in Folge eines Wasserschadens - 30 Prozent,
• im Badezimmer tritt Abwasser aus wegen eines Abflussstaus - 30 Prozent,
• Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers wegen Einsturzgefahr der Zimmerdecke - 30 Prozent,
• Wohnzimmer ist wegen eindringendem Wasser unbenutzbar, Einlagerung der Möbel erforderlich - 50 Prozent,
• Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung und damit verbundene Feuchtigkeit und Kälte - 50 Prozent,
• das Haus befindet sich ein einem Zustand, in dem man es auf dem freien Wohnungsmarkt nicht vermieten kann, zum Beispiel mangelhafte Beheizbarkeit eines Teils der Räume, andere Räume sind unbeheizbar, Löcher in der Zimmerdecke - 100 Prozent
• totaler Heizungsausfall von September bis Februar - 100 Prozent

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist immer die Bruttomiete, das heißt Mietzins einschließlich aller Nebenkosten (Bundesgerichtshof, Neue Juristische Wochenschrift 2005, Seite 1713).

Will der Mieter nicht sofort mindern sondern dem Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen, dann empfiehlt es sich für den Mieter, dem Vermieter mitzuteilen, dass er die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlt.

Zurückbehaltungsrecht

Diese Recht ist ein Mittel des Mieters, um den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu bewegen. Der Mieter kann auf Grund dieses Rechtes die Miete in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages so lange zurückbehalten, bis der Vermieter den Mangel fachgerecht beseitigt hat. Danach ist der Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrages verpflichtet. Die Höhe des zurückzuhaltenden Betrages orientiert sich an dem Umfang der Beeinträchtigung des Wohnwertes.

Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes

Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Das bedeutet, dass der Vermieter die gesamten Schäden - einschließlich aller Folgeschäden - zu beseitigen hat. Der Vermieter ist unter Umständen zu einer kostenintensiven Schadensbeseitigung verpflichtet. Diese Pflicht endet, wenn der Aufwand die sogenannte Opfergrenze überschreitet. Die Opfergrenze ist überschritten, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjektes erheblich übersteigen.

Schadensersatz

kann der Mieter gemäß § 536 BGB verlangen, wenn der Mangel bei Vertragsschluss bereits vorhanden war. Auch hier spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Baumangel verschuldet oder von dem Baumangel Kenntnis hatte.

Zu ersetzen sind alle Nachteile des Mieters, die durch den Baumangel verursacht wurden. Dies sind zum Beispiel Schäden an anderen Sachen, am Körper (Verdienstausfall), Maklerprovision, Mietvorauszahlungen, Kosten der einstweiligen Unterbringung von Sachen, Mängelbeseitigungskosten, Umzugskosten.

Fristlose Kündigung

Der Mieter kann die Wohnung auch fristlos kündigen, wenn auf Grund der Feuchtigkeit / Schimmelbildung / Wohnraumschadstoffe, die auf einen Baumangel zurückzuführen sind, eine Gesundheitsgefährdung anzunehmen ist.

Rechte des Vermieters

Sofern sich herausstellt, dass kein Baumangel gegeben ist, sondern dass das Wohnverhalten ursächlich für die Feuchtigkeitsschäden / Schimmelbildung ist, hat auch der Vermieter Rechte.

Fristlose Kündigung

Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer II BGB kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn feststeht, dass der Mieter seine Sorgfaltspflichten vernachlässigt hat und dadurch die Wohnung erheblich gefährdet hat.

Schadensersatz

Hat der Mieter die Schimmelbildung verschuldet oder die Wohnraumschadstoffe bewusst eingebracht, kann der Vermieter gemäß § 280 BGB Schadenersatz verlangen.

Stand: 21.10.2005