Mietrecht - Wohnraumschäden

Feuchtigkeitsschäden und Wohnraumschadstoffe - wer haftet wie? Und wofür?

Obwohl das Verhältnis Mieter / Vermieter besser ist als sein Ruf und bei rein statistischer Betrachtungsweise in mehr als über 90 Prozent hervorragend funktioniert, wird diese Aussage in den Fällen in Frage gestellt, wenn es um das Problem Feuchtigkeitsschäden / Wohnraumschadstoffe geht.

Soweit es Feuchtigkeitsschäden betriff, können die Ursachen für diese problematischen und häufig auch gesundheitsgefährdenden Wohnungsmängel in den meisten Fällen nicht ausschließlich einer Vertragspartei angelastet werden. Nach Feststellungen eines renommierten Sachverständigen verteilen sich die Schadensursachen bei Feuchtigkeitsschäden wie folgt:

• 20-25 Prozent sind auf Baumängel oder Bauschäden zurückzuführen;

• 25-30 Prozent auf fehlerhaftes Nutzerverhalten und

• 45-50 Prozent auf beide Ursachen, also sowohl Mängel in der Bausubstanz als auch fehlerhaftes Nutzerverhalten.

Die Materie ist nicht nur in rechtlicher Hinsicht schwierig, auch kann die eigentliche Ursache - insbesondere für Feuchtigkeitsschäden - letztendlich nur durch einen Sachverständigen ermittelt werden.

Drei Fallgruppen sind von Bedeutung:

1. Der Mieter mindert die Miete aufgrund von Feuchtigkeitsschäden / Wohnraumschadstoffen; der Vermieter verlangt vom Mieter die Zahlung des dadurch entstandenen Mietrückstandes.

2. Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden / Wohnraumschadstoffe.

3. Der Vermieter verlangt vom Mieter Schadenersatz, zum Beispiel Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden / Wohnraumschadstoffe beziehungsweise Ersatz der notwendigen Kosten.

Die Lösung dieser Fallgruppen hängt davon ab, welche Pflichten Vermieter und Mieter jeweils haben und wer seine Behauptungen beweisen kann (Beweislast).

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter hat die Hauptpflicht, den Mietgegenstand in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignetem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, dies regelt § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache für den Mieter nachteilig ab, so liegt ein Mangel vor. Der Vermieter muss dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung stellen, die

• frei von Feuchtigkeitsschäden und

• frei von Wohnraumschadstoffen ist.

Ist trotzdem ein Mangel bei Vertragsschluss gegeben, so muss der Vermieter den Mangel beseitigen (§ 536 a BGB). Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter zuvor Kenntnis von dem Mangel hatte oder ob er das Auftreten dieses Baumangels oder die Verwendung der Wohnraumschadstoffe fahrlässig oder vorsätzlich veranlasst hat. Der Vermieter muss nach dem Gesetz für eine einwandfreie Mietsache sorgen.

Gerade aber bei Feuchtigkeitsschäden muss man differenzieren, denn es gibt mehrere Ursachen für das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden

Wenn Feuchtigkeitsschäden auftreten - begleitet noch von Schimmelbildung in der Wohnung - wird der Vermieter die Ansicht vertreten, dass die Mieter nicht richtig heizen und lüften und/oder ihre Möbel zu dicht an den Wänden aufgestellt haben. Der Mieter wird jedoch immer der Ansicht sein, dass es sich um einen Baumangel (zum Beispiel unzureichende Isolierung, Wärmebrüche, beschädigter Außenputz) handelt.

Macht der Mieter von seinen Rechten Gebrauch, wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einem Prozess kommen. In dem Prozess wird dann geklärt werden, ob ein Baumangel gegeben ist oder nicht, respektive ob ein Baumangel zumindest mitverantwortlich für die Schimmelpilzbildung ist.

Damit ist die Beweisfrage in einem Prozess Dreh- und Angelpunkt für die Beantwortung der Frage, wer für welchen Umstand haftet.

Der Mieter muss beweisen, dass ein Mangel gegeben ist. Sofern sich die Feuchtigkeitsschäden beziehungsweise der Schimmel deutlich sichtbar an den Wänden zeigen, ist dies leicht festzustellen. Der Vermieter muss im Prozess darlegen und beweisen, dass die Wohnung frei von Baumängeln ist und das der Zustand von Fenstern, Türen und Heizung keinen Einfluss auf die Schimmelbildung hat und der Schimmel durch den Gebrauch der Mietsache seitens des Mieters entstanden ist. Kann der Vermieter diesen Umstand beweisen, dann muss der Mieter wiederum darlegen und beweisen, dass sein Wohnverhalten (auch insbesondere sein Heiz- und Lüftungsverhalten) nicht die Ursache für den Schaden ist.

Kurz: jede Partei muss den Umstand beweisen, der für sie günstig ist, beispielsweise durch Zeugen, Sachverständigengutachten, seltenst dadurch, dass der entscheidende Richter sich die Wohnung anschaut.

Verpflichtungen des Mieters

Der Mieter als Nutzer des Mietobjektes hat eine Obhutspflicht und muss damit auch Feuchtigkeitsschäden / Wohnraumschadstoffe vermeiden, ist allerdings nur verpflichtet, dass ihm zumutbare zu tun.

Ein Mieter ist nicht verpflichtet, Neubaufeuchte durch überobligatorisches Heizen auszugleichen. Eine Ausnahme ist dann gegeben, wenn der Vermieter den Mieter bei Beginn des Verhältnisses auf die Restbaufeuchtigkeit hinweist und auf konkrete Verhaltensweisen, wie er die Restbaufeuchte beseitigen kann. Allein der Hinweis des Vermieters, dass es bei Neubauten zu einer erhöhten Restbaufeuchte kommen kann, reicht aber nicht aus (Landesgericht Wuppertal WM 2006, 666).

Der Mieter muss richtig heizen und auch lüften. Was unter richtigem Lüften zu verstehen ist, wird in der Rechtssprechung uneinheitlich beantwortet. Dem Mieter kann zugemutet werden, zwei bis drei mal täglich eine Stoßlüftung vorzunehmen. Es ist ihm jedoch nicht zuzumuten, mehrmals am Tag im Abstand von wenigen Stunden eine Stoßlüftung durchzuführen oder sämtliche Räume ständig mit einer Temperatur von mehr als 20 Grad zu beheizen (Landesgericht Hamburg WM 1990, 290; AG Halle DWW 1991, 220). Eine Kipplüftung seitens des Mieters ist auf jeden Fall aus bauphysikalischen Gründen falsch.

Es besteht grundsätzlich keine Pflicht des Mieters Möbel mit einem Wandabstand von 10 cm aufzustellen, auch wenn auf diese Weise die Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können (Landesgericht Köln WM 2001, 604).

Prozeß- und Kostenrisiko

Ob im konkreten Falle ein Baumangel, für den der Vermieter verantwortlich ist, vorliegt oder ein falsches Wohnverhalten des Mieters (Heiz- und / oder Lüftungsverhalten) wird im laufenden Prozess nur durch ein Gutachten geklärt werden können. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen über Mängel oder richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten besteht immer ein hohes Prozessrisiko im Hinblick auf die Kosten des Rechtstreits (Gerichtskosten und Rechtsanwälte) sowie Gutachterkosten.

Die Partei, die den Prozess verliert, hat die gesamten Kosten des Rechtsstreits, also Gerichtskosten, die Kosten beider Rechtsanwälte und Sachverständigenkosten zu tragen.

Wenn in einem Prozess - für manchen Vermieter völlig überraschend - festgestellt wurde, dass nicht der Mieter für die aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist, sondern ein Baumangel, dann verliert der Vermieter nicht nur den Prozess und muss die Kosten tragen, er muss auch damit rechnen, dass der Mieter die ihm zustehenden Rechte geltend macht.

Stand: 21.10.2005