Die Ermittlung der Wohnfläche hat besondere Bedeutung im Zusammenhang mit Mieterhöhungen und bei der Abrechnung von Nebenkosten.
Seit 01.01.2004 bildet die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche solcher Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert werden. Neben dieser unmittelbaren Anwendung werden die nachfolgend skizzierten Eckpunkte in der Praxis meist auch auf die so genannten “preisfreien” Wohnungen entsprechend angewendet.
Die Ermittlung der Wohnfläche nach der Verordnung erfolgt in drei Schritten, wonach zunächst die zur Wohnfläche gehörende Grundfläche ermittelt wird. Im Anschluss daran wird deren Größe berechnet und schließlich muss entschieden werden, wie diese Flächen anzurechnen sind.
Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich der Wohnung zugeordnet sind.
Mit einbezogen sind demnach auch Küchen, Bäder/WCs und Flure. Darüber hinaus zählen zur Wohnfläche auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Nicht zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von Zubehörräumen, wie etwa Kellerräume, Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume (Dachböden, Schuppen et cetera), Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Bei der Ermittlung der Grundflächengröße ist immer von der Vorderkante der Bekleidung auszugehen, Putze oder andere Wandbekleidungen - sofern vorhanden - gelten dabei als Bestandteil der Bauteile.
Die Grundflächen von Raumteilern unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt, Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten sind in die Berechnung mit einzubeziehen. Fest eingebaute Gegenstände, wie zum Beispiel Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen, frei liegende Installationen, Einbaumöbel und nicht ortsgebundene versetzbare Raumteiler werden ebenfalls mitberechnet.
Außer Betracht bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche die Flächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,5 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze, Türnischen sowie Fenster - und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunter reichen und 0,13 m oder weniger tief sind, bleiben ebenfalls außen vor.
Die Grundfläche ist durch Ausmessen im fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund einer Bauzeichnung zu ermitteln.
Von der ermittelten anrechenbaren Grundfläche werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m mit der vollständigen Fläche in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen. Hälftig berechnet werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1,00 m und weniger als 2,00 m sowie unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allein Seiten geschlossene Räume. Balkone, Logien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu 1/4, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m werden nicht als Wohnfläche in die Berechnung mit einbezogen.
Zu beachten ist bei der Ermittlung der Wohnfläche, dass die WoFlV erst ab dem 01.01.2004 in Kraft ist. Wenn die Fläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet wurde, ist diese Berechnung nach wie vor maßgebend. Die Regelungen sind aber, bis auf wenige Ausnahmen, gleich geblieben.
In den Bereichen, in denen die WoFlV beziehungsweise die II. Berechnungsverordnung keine unmittelbare Anwendung finden, muss berücksichtigt werden, dass die Vertragsparteien dem Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beimessen können. So kann zum Beispiel bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen die reine Grundfläche als Wohnfläche betrachtet werden. Dies hat dann wiederum Auswirkungen auf die zu zahlenden Betriebskosten, wenn diese nach der Größe der Wohnfläche umgelegt werden und bei Mieterhöhungen, wenn der Quadratmetermietzins erhöht wird.
Stand: 26.10.2005