Mietrecht - Voraussetzungen

Ob in einem Mietverhältnis Betriebskosten umlegbar sind oder nicht hängt zunächst von der Vereinbarung der Parteien ab.

Gesetzlich gibt es keine einheitlichen Regelungen, die Miete kann grundsätzlich frei vereinbart werden und zwar als Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete und Nettokaltmiete. Bei einer Bruttowarmmiete kann im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung jede Vertragspartei nur für die Zukunft eine gebrauchsabhängige Abrechnung verlangen.

Bei einer Bruttokaltmiete sind keine Betriebskosten umlegbar. Bei einer Teilinklusivmiete sind nur die Betriebskosten umlegbar, die nicht in der Grundmiete enthalten sind. Ich gehe im Folgenden von der Nettokaltmiete aus, die die Umlage aller Betriebskosten ermöglicht.

Durch die steigenden Energiekosten rücken im Mietverhältnis die Betriebskosten immer mehr in den Vordergrund.

Jeder verwendet den Begriff der Betriebskosten, doch vieles ist in diesem Bereich unklar oder nicht durch das Gesetz geregelt, sondern muss zwischen den Mietvertragsparteien gesondert geregelt werden.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind die Kosten die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes einschließlich der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen (also objektbezogen) laufend entstehen, § 1 Betriebskostenverordnung (BetrkV).

In der Betriebskostenverordnung sind die Betriebskostenarten, die in einem Wohnraummietverhältnis umgelegt werden können, detailliert aufgeschlüsselt. Der Katalog der Betriebskostenarten erfasst die Grundsteuer, Entwässerung, Heiz- und Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Ungezieferbereinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss, maschinelle Wascheinrichtungen, sowie sonstige Kosten , zum Beispiel Kosten für Dachrinnenreinigung, Müllschlucker, Müllabsauganlagen, Wartung und Prüfung der Feuerlöscher. Durch einen Blick in die Betriebskostenverordnung kann man feststellen, welche einzelnen Kosten der jeweiligen Betriebskostenart in der Abrechnung umgelegt werden können.

Vereinbarung

Ohne eine rechtswirksame Vereinbarung im Mietvertrag ist keine Umlage von Betriebskosten möglich. § 556 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sagt nur, dass die Vertragsparteien die Umlage dieser Kosten vereinbaren können und verweist dann hinsichtlich der Art der umlagefähigen Positionen auf die Betriebskostenverordnung. Welche Betriebskosten in dem konkreten Mietverhältnis umgelegt werden können, müssen Vermieter und Mieter zunächst im Mietvertrag regeln. Die Vertragsparteien haben in dem schriftlichen Mietvertrag die umzulegenden Betriebskostenarten im Einzelnen aufzuführen. Anhand der vereinbarten Betriebskostenarten weiß

• der Vermieter, welche Kosten er umlegen darf und
• der Mieter, welche Kosten er tragen muss.

Somit wird durch eine eindeutige schriftliche Vereinbarung der Betriebskostenarten in einem Mietvertrag eine Auseinandersetzung darüber vermieden, ob und welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Wenn im Mietvertrag formuliert ist:

“Der Mieter trägt alle umlagefähigen Nebenkosten”
“Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten”
“Die Abgaben auf das Haus trägt der Mieter”
“Die städtischen Gebühren trägt der Mieter”

sind dies ungenaue Formulierungen, die nicht dazu führen, dass alle Betriebskostenarten der BetrkV umgelegt werden können. Sie beinhalten ein Streitpotential und sind zu vermeiden. Neben der Aufführung der Betriebskostenarten muss in dem Mietvertrag klargestellt werden, ob der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu zahlen hat oder eine monatliche Pauschale.

Vorauszahlung

Damit ist eine variable Kostenumlage gemeint. Die sich verändernden Betriebskosten werden in der Höhe umgelegt, in der sie anfallen und Erhöhungen oder Ermäßigungen werden an den Mieter weitergegeben. Der Vermieter muss die Vorauszahlungen abrechnen und Nachforderungen stellen, beziehungsweise ein Guthaben auszahlen.

Pauschale

Mit der Zahlung einer Pauschale durch den Mieter sind die Ansprüche des Vermieters auf die Betriebskosten abgegolten, egal ob der Pauschalbetrag ausreichend ist oder nicht. Als Vermieter sollte man daher immer eine Vorauszahlung vereinbaren und diese auch ausdrücklich so benennen.

Höhe der Vorauszahlung

Die Höhe der Vorauszahlung muss sich an den voraussichtlich entstehenden Betriebskosten für den laufenden Abrechnungszeitraum orientieren, ein zwölftel davon gibt die Vorauszahlung für den jeweiligen Mieter.

Bei Neuabschluss eines Mietvertrages sollte man die Preissteigerungen in den ersten Jahren schon einkalkulieren, so stiegen die Betriebskosten in den Jahren 2003 und 2004 insgesamt um circa zehn Prozent.

Abrechnungspflicht und- frist

Bei einer zulässigen Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter über diese Vorauszahlungen jährlich abrechnen, § 556 Absatz 3 BGB. Wichtig für einen Vermieter ist hier zu wissen, dass der Gesetzgeber ihm eine zwölfmonatige Frist zur Abrechnung der Betriebskosten setzt, diese Frist beginnt nach Ablauf der Abrechnungsperiode.

Eine Abrechnungsperiode darf nicht mehr zwölf Monate betragen, üblicherweise sollte man als Abrechnungsperiode das Kalenderjahr wählen. Wird die Abrechnungsfrist durch den Vermieter versäumt, so kann der Vermieter keinerlei Nachforderungen an den Mieter stellen, er bleibt auf den Betriebskosten sitzen. Eine Nachforderung des Vermieters, die zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erhoben wird ist nur dann möglich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Weiterhin kann der Mieter - auch bei einem beendeten Mietverhältnis - die vollständige Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen (Bundesgerichtshof Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht, 2005, Seite 373).

Damit der Vermieter die von ihm einzuhaltende Frist wahrt und der Beginn der Ausschlussfrist des Mieters zu laufen beginnt ist ein sicherer Zugangsnachweis der Betriebskostenabrechnung bei dem Mieter für den Vermieter von entscheidender Bedeutung. Wichtig ist es auch, dass beispielsweise die Übersendung der Betriebskostenabrechnung am 31.12. eines Jahres nicht mehr die vom Gesetzgeber geforderte Einhaltung der Jahresfrist einhält.

Stand: 21.10.2005