Die Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens im Einzelnen.
Der Vermieter muss sämtliche Voraussetzungen der § 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfüllen. Liegt auch nur eine der Voraussetzungen nicht vor, so hat er keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sein Erhöhungsverlangen wird insoweit rechtsunwirksam, als er seinen Erhöhungsanspruch gerichtlich nicht durchsetzen kann. Dies allerdings hindert nicht, dass der Mieter einem eventuell “unwirksamen” Mieterhöhungsverlangen nicht dennoch zustimmen kann.
Ein einmal unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann, wenn der Mieter es nicht dennoch akzeptiert, nur in Ausnahmefällen geheilt werden. Im Zweifel muss es wiederholt werden und dies führt zu Mietverlusten und Arbeitsaufwand.
Die einjährige Wartefrist
Sinn und Zweck der Regelung ist es, dass der Mieter mindestens zwölf Monate keine (rechtswirksame) Post des Vermieters zu befürchten hat.
Der Beginn der Wartefristist ist derjenige Zeitpunkt, an dem erstmals die zuletzt geänderte Miete zu zahlen war, beziehungsweise der Mietvertragsbeginn. Erst ein nach Ablauf der Wartefrist zugestelltes Mieterhöhungsverlangen ist wirksam.
Ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist nichtig.
Unberücksichtigt bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist Mieterhöhungen § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Betriebskostenerhöhung), so dass Mieterhöhungen auf dieser Grundlage zwischen Vertragsbeginn beziehungsweise Wirksamwerden der letzten Mieterhöhungsvereinbarung die Jahresfrist nicht unterbrechen.
Sonderfall: Auch beim Übergang von bisher öffentlich gefördertem / preisgebundenem Wohnraum in die Preisfreiheit ist die Einjahresfrist des § 558 BGB einzuhalten.
Einhaltung einer Mietfestschreibung von 15 Monaten
Zwischen der Miete bei Vertragsbeginn beziehungsweise dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der letzten Mieterhöhung muss eine “Verschnaufpause” für den Mieter von 15 Monaten liegen.
Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die verlangte neue Miete darf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Im Gegensatz zu der Marktmiete, die dem bei Abschluss eines Mietvertrages üblicherweise gezahlten Entgelt entspricht, wird unter ortsüblicher Vergleichsmiete ein repräsentativer Querschnitt der Mieten verstanden, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden bei bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden.
Vergleichbarkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der konkreten Wohnungsmiete
Bei einer Bewertung der derzeitigen Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muß immer berücksichtigt werden, daß nur Vergleichbares miteinander verglichen werden kann. Vergleichbar sind nur solche Wohnungen beziehungsweise Mietwerte, die im wesentlichen die gleichen gesetzlichen Bewertungsmerkmale aufweisen. Verbleibende Unterschiede können dann durch angemessene Zu- und Abschläge ausgeglichen werden und zu einer nachprüfbaren Vergleichbarkeit führen. Hierzu im wesentlichen:
Mietpreisstruktur
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise im Mietspiegel / Gutachten netto ausgewiesen ist, der Mietvertrag jedoch eine Teilinklusivmiete beinhaltet, so müssen die Betriebskostenanteile aus der Teilinklusivmiete herausgerechnet werden, Oberlandesgericht Stuttgart RiM 1, 1016; Oberlandesgericht Zweibrücken RiM 1, 244; Oberlandesgericht Hamm RiM 1, 1080.
Beispiel:
ortsübliche Vergleichsmiete netto 10,00 Euro/qm tatsächliche Miete 9,00 Euro/qm enthält Kosten für - Wasser 0,30 Euro - Entwässerung 0,30 Euro - Grundsteuer 0,30 Euro Gesamt 0,90 Euro/qm tatsächliche Nettomiete 8,10 Euro/qm Erhöhung 1,90 Euro/qm Miete bisher 9,00 Euro/qm Erhöhung 1,90 Euro/qm neue Miete 10,90 Euro/qm
In zahlreichen Mietspiegeln, gelegentlich auch in Gutachten werden die ortsüblichen
Vergleichsmieten als Teilinklusivmiete dargestellt, wohingegen bei aktuellen Mietverhältnissen überwiegend eine reine Nettomiete vereinbart ist. Um hier eine Vergleichbarkeit herbeizuführen, muss die derzeit tatsächlich gezahlte Miete um die Kosten derjenigen Betriebskostenarten erhöht werden, die in dem Mietspiegel / Gutachten in der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete mit enthalten sind:Beispiel:
ortsübliche Vergleichsmiete inklusive Kosten für
Wasser, Entwässerung, Grundsteuer10,00 Euro/qm tatsächliche Miete, netto zuzüglich Kosten für 8,00 Euro/qm + Wasser 0,30 Euro + Entwässerung 0,30 Euro + Grundsteuer 0,30 Euro Gesamt 0,90 Euro/qm vergleichbare Miete 8,90 Euro/qm Erhöhung 1,10 Euro/qm Miete bisher 8,00 Euro/qm Erhöhung 1,10 Euro/qm neue Miete 9,10 Euro/qm Die sich aus Mietspiegeln / Vergleichswohnungen ergebende ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt häufig Besonderheiten des Einzelfalls nicht. Hier muß ein Wertausgleich durch entsprechende Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Zu denken ist hier wohnwerterhöhend an Parkett und separates Gäste-WC, wohnwertmindernd könnte eine nahe am Haus verlaufende S-Bahn-Linie sein. Soweit in derartigen Fällen keine Erfahrungswerte vorliegen, in welcher Höhe derartige Abschläge im einzelnen berechtigt sind, sollte auch hier auf die speziellen Kenntnisse der örtlichen Rechtsspezialisten zurückgegriffen werden.
Kappungsgrenze
Schließlich darf die Miete in den letzten drei Jahren nicht mehr als um 20% erhöht worden sein oder noch werden.
Der Beginn dieser dreijährigen Frist ist in dem Zeitpunkt anzusiedeln, an dem die neueste Mieterhöhung wirksam wird, respektive das Mietverhältnis begann. Von diesem Zeitpunkt an ist zurückzuverfolgen, welche Miete drei Jahre zuvor gültig war. Von dieser Miete ist die 20%-tige Kappungsgrenze zu ermitteln.
Wichtig: Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Kappungsgrenze ist stets die vereinbarte Miete, das heißt, sind in der Miete Betriebskostenanteile enthalten, so ist von der (Teil-) Inklusivmiete auszugehen und bei einer reinen Nettomiete darf nur diese zugrunde gelegt werden.
Die Einhaltung der 20%-tigen Kappungsgrenze ist im Interesse eines guten Vermieter-/ Mieterverhältnisses zwingend geboten, auch wenn deren Nichtbeachtung unter rechtlichen Gesichtspunkten die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht berührt.
Besonderheiten: Mieterhöhungen nach §§ 559, 560 BGB, die während der 3-Jahresfrist wirksam wurden, werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Beispiel: Berechnung der Kappungsgrenze
Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.08.1999
Miete derzeit 998,00 Euro abzüglich Mieterhöhungen in den letzten 3 Jahren § 559 BGB (Modernisierung) 40,00 Euro § 558 BGB (Vergleichsmieterhöhung) 70,00 Euro Miete 01.08.96 als Berechnungsgrundlage für die Kappungsgrenze 888,00 Euro Kappungsgrenze 20% hiervon 177,60 Euro hiervon bereits durch Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB verbraucht 70,00 Euro rechnerisch höchstzulässige Mieterhöhung 107,60 Euro Die Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB gilt auch in dem Fall, daß die Wohnung von öffentlich gefördertem / preisgebundenem in preisfreien Wohnraum übergegangen ist.
Mietminderungen
Ein häufiges Problem im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen stellen Mietmängel dar. Hier ist zu unterscheiden, ob es sich um behebbare Mängel handelt oder um solche, die mit zumutbaren Mitteln vom Vermieter nicht zu beseitigen sind, ob also eine faktische Dauerbeeinträchtigung des Wohnwertes vorliegt.
Behebbare Mängel haben auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keinerlei Einfluß, berechtigen den Mieter lediglich zu einer angemessenen Minderung der neuen Miete bis zum Zeitpunkt der Mängelbehebung.
Dauerbeeinträchtigungen, zum Beispiel die nahe am Haus verlaufende S-Bahn-Linie, müssen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Eine darüber hinausgehende Minderung ist dann nicht mehr zulässig, da der Minderwert der Wohnung bereits bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigt wurde.
Sonstige Mietpreisbeschränkungen
Als letztes ist bei der Mietpreisbeschränkung darauf zu achten, daß eventuell in Anspruch genommene Vorteile aus öffentlicher Förderung für bauliche Änderungen (§ 559 BGB) von der Miete abzuziehen sind.
Stand: 03.11.2005