Ausschluss von Nachforderung rückständiger Miete wegen Verwirkung
Nachdem ein Mieter Gewerberäume angemietet und einige Jahre seine Miete ordnungsgemäß bezahlt hatte, kürzte er in dem Zeitraum von Januar 1998 bis Dezember 2000 die Miete. In der Zwischenzeit kam es zu einem Wechsel des Vermieters. Der neue Vermieter forderte nach einem Zeitraum von etwa zwei Jahren die rückständige Miete ein. Sowohl das Landgericht wie das Oberlandesgericht wiesen die Klage des Vermieters ab. Das Oberlandesgericht begründete das damit, dass dieses Nachforderungsrecht inzwischen verwirkt sei. Aus einer analogen Anwendung der bis zum 31.08.2001 gültigen Regelung des § 539 BGB ergebe sich, dass ein Mietzinsrückstand hinzunehmen sei, wenn der Vermieter die Zahlung einer geminderten Miete über einen Zeitraum von über sechs Monaten hingenommen habe.
Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf. Von einer Verwirkung könne nicht allein aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum die geminderten Mietzahlungen widerspruchslos hingenommen hätte, ausgegangen werden. Dies gelte selbst dann, wenn die Miete über einen Zeitraum von zwei Jahren gekürzt gezahlt worden sei. Es müsste sich aus zusätzlichen Umständen ergeben, dass der Vermieter die Miete nicht nachträglich einfordere. Dies gelte auch für den Zeitraum vor dem 31.08.2001, weil eine analoge Anwendung des § 539 BGB mangels Regelungslücke ausscheide. Der BGH verwies die Entscheidung zur Vorinstanz zurück, damit diese die notwendigen Feststellungen treffe.
BGH vom 19.10.2005, Az. XII ZR 224/03
Stand: 12.01.2006