Mietrecht - Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht stellt ein Sicherungsmittel des Vermieters hinsichtlich sämtlicher Ansprüche aus dem (Wohnraum-) Mietverhältnis gegenüber dem Mieter dar.

In der mietrechtlichen Praxis hatte das Vermieterpfandrecht eher untergeordnete Bedeutung, da es sich in der praktischen Ausübung als “stumpfes Schwert” für den Vermieter erwies. In jüngster Zeit erlebt das Vermieterpfandrecht jedoch eine “Renaissance” im Rahmen der Räumungsvollstreckung.

Das Vermieterpfandrecht entsteht an den im Eigentum des Mieters stehenden Sachen mit deren Einbringung in das Mietobjekt, § 562 I 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die Schwierigkeit in der Praxis besteht jedoch darin, dass sich das Pfandrecht nicht auf jene Gegenstände erstreckt, die der Pfändung nicht unterliegen. Welche Sachen hierunter fallen ist in § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. Es handelt sich bei der vorbenannten Regelung um eine solche, die dem Schutz des Pfändungsschuldners dienen und ihm einen “Mindeststandard” gewährleisten soll.

Von der Pfändung ausgeschlossen sind demnach im wesentlichen Dinge, die der Führung eines bescheidenen Haushaltes und dem persönlichem Gebrauch dienen oder die der Schuldner zur Ausübung seiner Berufstätigkeit benötigt. Der Kreis der Gegenstände, die dieser Regelung unterfallen, ist von der Rechtsprechung – im Rahmen eines stetig wachsenden Lebensstandards - erweitert worden. Nach der Rechtsprechung fallen hierunter beispielsweise Fernseher, Stereoanlagen, Computer, gegebenenfalls der PKW et cetera. Es wird mithin deutlich, dass im Wesentlichen das Vermieterpfandrecht ins Leere läuft, da unter normalen Umständen wenig bis keine Sachen von Wert dem Vermieterpfandrecht unterliegen.

Eine weitere Schwierigkeit besteht für den Vermieter darin sein Pfandrecht durchzusetzen.

Hierbei bereitet die Ausübung an sich keine Probleme. Sofern dem Vermieter eine Forderung gegenüber dem Mieter zusteht, kann er durch einfache Erklärung dem Mieter gegenüber das Pfandrecht ausüben. Die Erklärung hat zur Folge, dass der Mieter die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände nicht entfernen darf und der Vermieter berechtigt ist, diese zu verwerten, um sich im Hinblick auf seine Forderung zu befriedigen. Der Mieter ist berechtigt die Geltendmachung des Pfandrechtes durch Gestellung einer Sicherheit abzuwenden, § 562 BGB oder die Forderung zu befriedigen. In einem notleidenden Mietverhältnis wird dies jedoch in den wenigsten Fällen geschehen.

Hat der Mieter etwa Mietrückstände, kommt es nicht selten vor, dass er in einer “Nacht und Nebel”- Aktion auszieht. Auch dann läuft das Pfandrecht des Vermieters faktisch ins Leere, da es nur solange ausgeübt werden kann, wie sich die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen auf dem Grundstück des Vermieters befinden. Der Vermieter hat gemäß § 562 b BGB ein gesetzliches Selbsthilferecht, welches ihm auch Gewaltanwendung zur Verhinderung der Entfernung der dem Pfandrecht unterliegenden Dinge zubilligt.

Dies setzt jedoch voraus, dass der Vermieter Kenntnis von der Entfernung der Sachen erlangt, was in der Praxis selten der Fall ist.

Gerade, wenn der Vermieter nicht selbst im Mietobjekt wohnt. Entfernt der Mieter die Sachen ohne Kenntnis oder gegen den Widerspruch des Vermieters, steht diesem ein Herausgabeanspruch bezüglich dieser Sachen zu, § 562 b II 1 BGB. Taucht der Mieter ab, hinterlässt er in den seltensten Fällen seine Adresse, so dass die praktische Durchsetzung des Herausgabeanspruches scheitert. Selbst wenn dem Vermieter bekannt ist, wo sich der Mieter aufhält, müsste er den Herausgabeanspruch gerichtlich geltend machen, da das Selbsthilferecht des Mieters nur solange besteht, wie sich die Gegenstände auf dem Grundstück des Vermieters befinden. In einem solchen Fall ist es aus prozessökonomischen Gründen jedoch sinnvoller, gleich auf Zahlung des Mietrückstandes / der Forderung zu klagen. Das Selbsthilferecht des § 562 b BGB hat daher keine praktische Bedeutung.

Das Vermieterpfandrecht hat in der jüngeren Entwicklung im Rahmen der Räumungsvollstreckung an erheblicher Bedeutung gewonnen.

Hierzu ist zunächst ein Überblick über das Räumungsvollstreckungsverfahren erforderlich. Hat der Vermieter gegen den Mieter einen Räumungstitel (Räumungsurteil) erstritten, etwa aufgrund einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges, so muss er staatliche Hilfe der zuständigen Vollstreckungsorgane in Anspruch nehmen, sofern der Mieter seiner Räumungsverpflichtung nicht nachkommt. Dies kommt gerade in Gebieten mit einem angespannten Wohnraummarkt des Öfteren vor.

Im Zwangsvollstreckungsverfahren wird der Räumungstitel dem Gerichtsvollzieher zum Zwecke der zwangsweisen Durchsetzung seines Titel übergeben. Dieser bestimmt einen Räumungstermin, zu dem er einen Spediteur bestellt, der die Räumung und Einlagerung der Sachen des Mieters vornimmt.

Für die Räumung muss der Vermieter einen Vorschuss leisten, der die Speditions- und gegebenenfalls die Kosten der Wohnungsöffnung abdeckt.

Je nach Wohnungsgröße kann sich der Vorschuss zwischen 2.000 und 10.000 Euro bemessen. Hinzu treten dann noch die Kosten der Einlagerung der Möbel des Mieters bei der vom Gerichtsvollzieher beauftragten Spedition. Der Vermieter kann zwar diese vorgestreckten Vollstreckungskosten vom Mieter ersetzt verlangen, in den meisten Fällen wird er sie aber nicht realisieren können, da der Mieter nicht zahlungsfähig sein wird.

Um diese hohen Kosten für den Vermieter zu minimieren wurden verschiedene Modelle in der Praxis entwickelt, bei denen das Vermieterpfandrecht eine bedeutende Roll spielt.

1. Ein Modell sieht vor, dass, nachdem der Mieter seiner Räumungsverpflichtung nicht nachkommt, der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch macht und zwar an allen Sachen des Mieters. Sodann beauftragt er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung und informiert ihn gleichzeitig von dem ausgeübten Vermieterpfandrecht. Gleichzeitig beschränkt er seinen Räumungsauftrag. Nach richtiger, im Vordringen begriffener Auffassung ist der Gerichtsvollzieher nicht berechtigt zu überprüfen, ob das Vermieterpfandrecht sämtliche Sachen des Mieters umfasst; er ist an den Teilräumungsauftrag gebunden. Der Vermieter kann dann selbst oder durch Einschaltung von ihm beauftragter Helfer – unter Aufsicht des Gerichtsvollziehers - die Sachen des Mieters bis zu einer Verwertung in seinen Räumen einlagern. Der Gerichtsvollzieher muss dann eventuell nur die Wohnung öffnen (lassen).

2. Bei dem sogenannten “Pfandkammermodell” übt der Vermieter, wie oben dargestellt das Vermieterpfandrecht aus und beauftragt den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung. Der Vermieter belässt die Sachen des Mieters bis zur Verwertung in der Wohnung und benutzt diese als “Pfandkammer”. Der Gerichtsvollzieher muss dann den Vermieter nur noch in den Besitz einweisen. Wie in der vorbeschriebenen Variante ist der Gerichtsvollzieher nicht berechtigt das Vermieterpfandrecht inhaltlich (materiell) zu überprüfen.

Das Vermieterpfandrecht gewinnt daher im Rahmen der vorbeschriebenen Modelle immer mehr an Bedeutung.

Stand: 11.10.2005