Entgegen weit verbreiteter Ansicht ist es oft nicht bekannt, dass der Tod einer Vertragspartei das Mietverhältnis nicht automatisch enden lässt.
Zentrale Gesetzesnorm für die nach dem Tode des Mieters eintretenden Rechtsfolgen ist § 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser lautet:
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Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
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Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
Eintritt von Familienmitgliedern in das Mietverhältnis
Sofern der überlebende Ehegatte mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Hausstand lebte, tritt er mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein, vorausgesetzt er ist nicht ohnehin bereits vertraglicher Mitmieter (zum Beispiel bei Eheleuten, die den Mietvertrag auch beide bei Vertragsschluss unterschrieben haben). Dies gilt selbst dann, wenn er nicht Erbe ist. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Ehe im Zeitpunkt des Todes des Mieters nicht geschieden war und die Ehegatten nicht getrennt lebten. Dasselbe gilt nunmehr auch für den Lebenspartner (§ 563 Absatz 1 Satz 2 BGB).
Für den Eintritt eines Lebenspartners einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft in den Mietvertrag ist erforderlich, dass es sich um eine auf Dauer angelegte Lebensbeziehung handelt.
Ein bereits längerfristiger Bestand der Gemeinschaft ist dabei nicht erforderlich. Die in § 563 Absatz 2 und 3 BGB verwendete Formulierung “Personen” ist geschlechtsneutral. Es werden hierunter sowohl die hetero– als auch die homosexuelle Partnerschaft wie auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters– und Pflegeheim verstanden.
Seit Gültigkeit des Lebenspartnerschaftsgesetzes (LPartG) ab dem 1. August 2001 können zwei Personen gleichen Geschlechts eine Lebenspartnerschaft begründen, wenn sie gegenseitig persönlich und bei gleichzeitiger Anwesenheit erklären, eine Partnerschaft auf Lebenszeit führen zu wollen. Die Begründung der Lebenspartnerschaft erfolgt vor der zuständigen Behörde, die die einzelnen Bundesländer festlegen.
Neben dem Ehegatten sind jedoch auch die Familienangehörigen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatten, nach § 563 Absatz 2 Satz 3 BGB eintrittsberechtigt, sofern nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt.
Die Abgrenzung des Begriffs der Familienangehörigen ist umstritten, wird jedoch in der Praxis weit ausgelegt. Dazu gehören zum einen Personen, die mit dem Mieter verwandt oder verschwägert sind, ohne auf einen bestimmten Grad abzustellen. Hierunter fallen Verlobte, Pflegekinder oder Kinder aus einer anderen Ehe oder Beziehung. Das Gesetz erstreckt sich jedoch nicht auf Angehörige einer Wohngemeinschaft oder Freunde.
Hauptkriterium für den durch das Merkmal der Familienangehörigen erfassten Personenkreis soll die Zugehörigkeit zum Haushalt des Verstorbenen sein. Dieses Kriterium wird allgemein dann als erfüllt angesehen, wenn die in den Mietvertrag eintretende Person mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Dadurch werden beispielsweise auch Lebensgemeinschaften erfasst, die auf Dauer angelegt sind, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulassen und durch ihre Bindungen über reine Wohn– und Wirtschaftsgemeinschaften hinaus gehen. Entscheidend dafür soll das soziale Band zwischen Mieter und Drittem sein. Im Hinblick auf die Rechtsfolgen des Eintritts in das Mietverhältnis werden an die Intensität der Beziehung hinsichtlich des tatsächlichen Bestehens einer solchen Gemeinschaft hohe Anforderungen gestellt.
Da sie nicht, wie etwa eine Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft, durch Urkunde nachgewiesen werden, müssen zur Vermeidung von Rechtsmissbrauch objektive Kriterien ermittelt werden.
Treten der überlebende Ehegatte oder Angehörige in das Mietverhältnis ein, so haften sie dem Vermieter für alle Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters aus dem Mietvertrag (beispielsweise rückständige Mieten, Anspruch auf Erbringung der Kaution, Betriebskosten, übernommene Schönheitsreparaturen, et cetera). Sofern der Mieter Mietvorauszahlungen geleistet hat, die bis zum Zeitpunkt des Todes noch nicht abgewohnt wurden, gehen sie auf die Person über, die in das Mietverhältnis eintritt. Den Erben stehen gegenüber der, das Mietverhältnis fortsetzenden, Person dann Ansprüche auf Herausgabe dessen zu, was vom Erblasser an Miete zuviel gezahlt wurde (§ 563 b Absatz 2 BGB).
Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner oder eine sonstige, in das Mietverhältnis eingetretene Person kann jedoch den Eintritt in das Mietverhältnis durch Erklärung gegenüber dem Vermieter vermeiden. Dazu muss die Ablehnung dem Vermieter gegenüber innerhalb eines Monats, nachdem die Personen vom Tode des Mieters Kenntnis erlangt haben, schriftlich mitgeteilt werden. Ab diesem Zeitpunkt treten, je nach Rangfolge rückwirkend, die nächsten Personen in das Mietverhältnis ein.
Auch der gesetzliche Erbe tritt an die Stelle der verstorbenen Mietpartei in deren gesamte Rechte und Pflichten ein, ohne dass sich an Inhalt oder Bestand des Mietverhältnisses etwas ändert.
Dies ist zum Beispiel regelmäßig bei einem alleinstehenden Mieter der Fall. Von dem Erben – sowie dem Vermieter – kann das Mietverhältnis jedoch innerhalb eines Monats, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat, außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden (§ 573 d Absatz 2 BGB: “Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ...”). Das Kündigungsrecht ist stets schriftlich geltend zu machen.
Der Vermieter kann jedoch von dem Kündigungsrecht nach § 564 Absatz 2 BGB nur dann Gebrauch machen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Rückerlangung der Räume hat. Wenn der Erbe jedoch vor dem Tod des Mieters noch nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters lebte, kann die Wohnung seitens des Vermieters auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden.
Nach § 563 Absatz 2 BGB ergibt sich für den Eintritt der Personen in den Mietvertrag beim Tode des Mieters abschließend zusammengefasst folgendes Stufenverhältnis:
- der Ehegatte,
- der Lebenspartner und gemeinsam mit ihm die Kinder des Mieters,
- andere Familienangehörige, gemeinsam mit den Kindern des Mieters,
- Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führten, gemeinsam mit den Kindern des Ehegatten.
Stirbt dagegen der Vermieter, wird das Mietverhältnis mit den Erben des Vermieters fortgesetzt.
Weder dessen Erben noch dem Mieter steht in diesem Fall ein wie auch immer geartetes außerordentliches Kündigungsrecht zu. Die Erben können von dem Mieter nicht den Abschluss eines neuen, eventuell mit nachteiligen vertraglichen Regelungen verbundenen, Mietvertrages verlangen, da der “alte” Mietvertrag weiterhin Gültigkeit behält.
Stand: 24.10.2005