Mietrecht - Scheidungswohnung

Scheidung / Trennung – was geschieht mit der gemeinsamen Wohnung?

Allein eine bestehende Ehe oder Lebensgemeinschaft begründet keine Mieterstellung, abzustellen ist vielmehr auf die Vertragsgestaltung. Das heißt, ob beide als Mieter im Mietvertrag genannt sind und den Mietvertrag auch unterschrieben haben.

Fehlt ein Ehegatte oder Lebenspartner im Mietvertrag, so wird dieser auch dann nicht Mitmieter, wenn er jahrelang in der Wohnung lebt. Wird ein Mietvertrag zunächst mit einem alleinstehenden Mieter abgeschlossen und heiratet dieser nach Vertragsabschluss oder geht eine Lebensgemeinschaft ein, führt dies nicht zur Ausweitung der Mieterstellung auf den hinzuziehenden Partner. Hier hat ein Vermieter auch keinen Anspruch darauf, dass dieser dem Mietvertrag als weiterer Mieter beitritt.

Werden beide Ehegatten / Lebenspartner als Mietvertragspartei genannt, unterzeichnet jedoch nur einer der beiden den Vertrag, tritt die Vorschrift bezüglich der Vertretung eines Ehegatten nach § 1357 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht in Kraft.

Stattdessen kommt es auf das Vorliegen einer wirksamen Abschlussvollmacht eines Ehegatten / Lebenspartners an.

Insbesondere wenn aus der Mietvertragsurkunde keine weiteren Anhaltspunkte dazu ersichtlich sind. Solche Anhaltspunkte könnten zum Beispiel sein, wenn der nicht unterzeichnende Ehegatte / Lebenspartner bei der Wohnungsbesichtigung zugegen war und / oder an Vertragsverhandlungen teilgenommen hat. In diesem Fall kommt eine konkludente Bevollmächtigung oder zumindest eine Mitverpflichtung nach den Regeln der Anschein- oder Duldungsvollmacht in Betracht.

Ein Nachrücken eines Ehegatten / Lebenspartners in die Mieterstellung ist auch dann noch möglich, wenn dieser im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen (beispielsweise Zustimmung zur Mieterhöhung, Duldung zur Modernisierung et cetera) gegenüber dem Vermieter abgibt. Für die Einbindung eines Ehegatten / Lebenspartners ist Zurückhaltung geboten, da die Gesetzeslage nicht für eine Vermutung der Stellvertretung durch den Vertragspartner spricht, es sei denn es liegen greifbare Anhaltspunkt vor.

Falls nur einer der Ehegatten / Lebenspartner als Mietvertragspartei genannt ist, die Unterzeichnung aber durch beide erfolgt, ist nur der im Vertragswerk Benannte ein Mietverhältnis eingegangen.

Die vorherrschende Meinung in Literatur und Rechtsprechung geht davon aus, dass allein durch Unterschriftsleistung eine Vertragsbindung eines, als Vetragspartei nicht genannten, Partners nicht ausreicht. Allein durch die Unterschrift auf der Mietvertragsurkunde wird er kein weiterer Vertragspartner, allerdings wird damit eine Bürgenstellung begründet.

Wer Mietvertragspartei sein soll bestimmt das Rubrum der Mietvertragsurkunde. Es beschreibt die Vollständigkeit und Richtigkeit des Inhalts des Mietvertrages. Wird im Rubrum nur ein Mieter aufgeführt, liegt auch nur ein an diesen gerichtetes Angebot des Vermieters zum Vertragsabschluss vor, sofern nichts anderes beweisbar ist.

Die Mitunterzeichnung des Mietvertrages durch einen, im Rubrum nicht genannten, Ehegatten / Lebenspartner stellt die Annahme eines an ihn gerichteten Angebots dar und geht damit rechtlich ins Leere. Gegebenenfalls kann darin ein unbefristetes Angebot an den Vermieter gesehen werden, den Unterzeichner ebenfalls als Mieter in den Mietvertrag mit auf zu nehmen. Ob der Vermieter dieses Angebot angenommen hat / haben könnte, ist an den Umständen des Einzelfalles zu messen.

Scheitert eine Ehe / Lebensgemeinschaft, in der beide Partner Mieter des Mietverhältnisses sind, greift dieser Umstand noch nicht in den Bestand des Mietverhältnisses ein.

Das bedeutet der im Rahmen der Trennung ausziehende Ehegatte / Lebenspartner haftet weiterhin aus dem Mietverhältnis, sofern er als Mieter verblieben ist. Ein Vermieter wird ihn nicht ohne weiteres aus dem Mietverhältnis entlassen. Es sei denn der Vermieter hat hierzu eine gesonderte rechtswirksame Willenserklärung abgegeben, welche dann zu Beweiszwecken schriftlich sein sollte. Im Regelfall wird eine derartige gesonderte Freigabeerklärung vermieterseits nicht abgegeben, erst recht nicht wenn dieser gut beraten ist. Denn dessen Rechtsstellung ist ja erheblich geschwächt, er hätte nur noch einen Vertragspartner.

Zu unterscheiden ist ferner zwischen bloßem Getrenntleben und der rechtmäßigen Scheidung der Ehe, respektive Auflösung der Lebenspartnerschaft.

Im Falle des Getrenntlebens kann ein Ehegatte / Lebenspartner vom anderen im Sinne § 1361 b BGB verlangen, dass ihm dieser entweder die gesamte Ehewohnung oder jedenfalls einen Teil davon zu alleiniger Nutzung überläßt, falls dies erforderlich ist, um eine unbillige Härte abzuwenden. Gleiches gilt im Sinne § 14 Absatz 1 Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG). Diese Wohnungszuweisung ist beim Familiengericht zu beantragen.

Dieses wägt ab zwischen den beiderseitigen Interessen an der Zuweisung und am Verbleib der Wohnung. Die juristischen Hürden sind hoch angesetzt, denn bloße Unannehmlichkeiten oder Streitigkeiten im Rahmen und anlässlich der Trennung reichen für die Zuweisung allein nicht aus – jedoch sicher physische und psychische Gewalt. Derartige Gewalteinwirkungen sind jedoch nachzuweisen.

Eine Zuweisung durch das Gericht unterbleibt, wenn zukünftig keine weiteren Verletzungen oder Bedrohungen seitens des Antragsgegners mehr zu befürchten sind, es sei denn, dem verletzten Ehegatten / Lebenspartner ist wegen der Schwere der Tat auch dann ein weiteres Zusammenleben unzumutbar. Dem weichenden Partner kann jedoch ein Anspruch auf Benutzungsvergütung der überlassenen Wohnung zugesprochen werden, soweit dies der Billigkeit entspricht.

Am Zuweisungsverfahren ist der Vermieter nicht beteiligt, da nur eine vorläufig, nicht in das Mietvertragsverhältnis eingreifende Regelung vorliegt.

Die gerichtliche Zuweisung ändert auch nichts an der Parteistellung gemäß dem Mietvertrag, der weichende Ehegatte / Lebenspartner haftet weiterhin gegenüber dem Vermieter, sofern er als Mietvertragspartei eingetragen ist.

Auch der nicht mietende Ehegatte kann die gerichtliche Zuweisung der Ehe- / Partnetschaftswohnung verlangen. In diesem Falle verhängt das Familiengericht gegenüber dem weichenden Mieter ein Kündigungsverbot. Damit kann dieser durch Kündigung des Mietverhältnisses die Weiterbenutzung der Wohnung nicht untergraben.

Zieht ein Ehegatte / Lebenspartner aus der gemeinsamen Wohnung aus um getrennt zu leben muss er innerhalb von sechs Monaten nach Auszug einen ernsthaften Rückkehrwillen bekunden.

Unterbleibt diese Willensbekundung gilt die unwiderlegbare Vermutung, dass er dem zurückgebliebenen Ehegatten / Lebenspartner das alleinige Nutzungsrecht an der bislang gemeinschaftlichen Wohnung überlassen hat. Damit entfällt der Anspruch auf Mitbesitz des gewichenen Ehegatten/Lebenspartners abschließend, selbst wenn dieser alleiniger Mieter der Wohnung sein sollte.

Auch ohne förmliches Getrenntleben kommt eine, eventuell nicht nur vorübergehende Zuweisung der Wohnung an einen Ehegatten oder Lebenspartner in Betracht.

Dies geschieht nach dem am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Gesetz zur Verbesserung des zivilrechtlichen Schutzes bei Gewalttaten sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung (Gewaltschutzgesetz). Zuständig ist das jeweilige Amtsgericht – Familiengericht – der Ehewohnung. Antragsberechtigt ist das Opfer einer vorsätzlichen Körperverletzung oder Freiheitsberaubung, Antragsgegner der Täter. Es muss nicht einmal eine Ehe- oder Lebenspartnerschaft vorliegen.

Führen Opfer und Täter zum Zeitpunkt der Tat einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt genügt das als Kriterium. Auf die Stellung von Täter und Opfer nach der Mietvertragsurkunde kommt es nicht an, so dass auch der allein mietende Täter aus der Wohnung gewiesen werde könnte. In besonderen Eilfällen kann die Zuweisung im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940 Zivilprozessordnung (ZPO) erfolgen. Auch an diesem Zuweisungsverfahren nach dem Gewaltschutzgesetzt ist der Vermieter nicht zu beteiligen, da auch hier an der Stellung der Mietvertragspartei nichts geändert wird. So haftet der aus der Wohnung gewiesene Täter, sofern er Mieter ist , auch weiterhin dem Vermieter gegenüber auf Mietverbindlichkeiten.

Gerichtliche Zuweisung bei Ehescheidung beziehungsweise Auflösug der Lebenspartnerschaft

Das Familiengericht kann, im Sinne des § 5 Absatz 1 Haushaltsverordnung beziehungsweise Absatz 1 LpartG, die bisher gemeinsam bewohnte Wohnung einem der beiden Partner zur künftigen Nutzung als alleinigem Mieter zuweisen, sofern nicht eine einvernehmliche Einigung untereinander vorliegt. Dabei ist es unerheblich ob zuvor ein gemeinschaftliches Mietverhältnis bestand oder ob der weichende Ehegatte beziehungsweise Lebenspartner sogar bislang alleiniger Mieter war.

Bei der gerichtlichen Zuweisung handelt es sich um eine echte Umgestaltung des Mietverhältnisses im Sinne eines Parteiwechsels.

Die Zuweisung begründet die neue Mieterstellung auch dann, wenn der durch die Zuweisung zum alleinigen Mieter gewordene Ehegatte beziehungsweise Lebenspartner die Wohnung gar nicht nutzt und womöglich dem anderen Partner sogar noch weiterhin zur Nutzung überläßt. Durch die Zuweisung wird der weichende bisherige Mieter von seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis mit Wirksamkeit des Zuweisungsbeschlusses frei. Ein bislang bestehendes Vermieterpfandrecht an in die Wohnung eingebrachtem Eigentum des ausscheidenden Ehegatten / Lebenspartners erlischt.

In diesem Zuweisungsverfahren ist der Vermieter als Beteiligter anzuhören, allerdings kommt es auf dessen Zustimmung zur Zuweisung nicht an. Das Zuweisungsverfahren kann auch eingeleitet werden, um die Zustimmung des Vermieters zu einem, von den Mietern bereits beabsichtigten Ausscheiden eines der beiden Partner aus dem Mietvertrag zu ersetzen. Das Gericht kann gegebenenfalls Anordnung gegenüber den Ehegatten oder Lebenspartnern treffen, um künftige Ansprüche des Vermieters zu sichern, falls der, das Mietverhältnis fortsetzende, Ehegatte / Lebenspartner nicht die finanzielle Gewähr dafür bietet, Forderungen aus dem Mietverhältsnis fortan zu erfüllen.

Stand: 25.10.2005