Vorrang einer nachrangigen mündlichen Individualvereinbarung bei Formularmietvertrag
Die Parteien schlossen einen schriftlichen Formularmietvertrag über die Vermietung von Geschäftsräumen ab. Diese hat den folgenden Wortlaut: “Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung”. Nach etwa einem Jahr zahlte der Mieter eine niedrigere Miete, als in dem Vertrag vereinbart worden war. Der Mieter berief sich darauf, dass die Parteien sich nachträglich in einer mündlichen Absprache auf eine niedrigere Miete geeinigt hätten. Das Oberlandesgericht gab der Klage des Vermieters auf Zahlung der ursprünglich vereinbarten Miete statt. Es könne nach Ansicht der Richter dahinstehen, ob die Parteien sich nachträglich auf eine niedrigere Mietzahlung geeinigt hätten. Diese Vereinbarung sei wegen Nichteinhaltung der Schriftform unwirksam. Durch eine Schriftformklausel würden die Interessen der Vertragsparteien nicht einseitig eingeschränkt, weil gerade im Immobilienbereich die Schriftform sinnvoll sei.
Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung auf. Eine individuelle Absprache habe auch dann Vorrang vor dem Formularmietvertrag, wenn dieser die Schriftform vorsehe und die Absprache nur in mündlicher Form erfolgt sei. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Parteien sich dieser Kollision bewusst gewesen seien. Der Grundsatz des Vorrangs der Individualabrede ergebe sich aus § 305b BGB. Der Mieter müsse allerdings beweisen, dass eine solche Absprache vorliege. Er müsse hierzu die Vermutung widerlegen, dass keine abweichende Vereinbarung getroffen worden sei.
BGH vom 21.09.2005, Az. XII ZR 312/02
Stand: 12.01.2006