Mietrecht - Preisgebundener Wohnraum

Im so genannten öffentlich geförderten / preisgebundenen Wohnungsbau gelten die üblichen, gesetzlichen Regelungen nicht.

Im Gegensatz zum freien Wohnungsmarkt, bei dem sich die Berechtigung der Miethöhe aus Vergleichen zur allgemeinen Marktsituation ergibt, ermittelt sich die Miethöhe im öffentlich geförderten / preisgebundenen Wohnungsbau anhand der sogenannten Kostenmiete. Die Kostenmiete hat mit der ortsüblichen Vergleichsmiete absolut nichts gemeinsam und nichts zu tun.

Die Kostenmiete wird anhand einer sogenannten Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. In ihr werden sämtliche laufenden Aufwendungen (gegebenenfalls nach Höchst- beziehungsweise Pauschalbeträgen) berücksichtigt und auf die gesamte anrechenbare Wohnfläche verteilt. Zuzüglich eines sogenannten Mietausfallwagnisses ergibt das dann die sogenannte Kostenmiete.

Bei Änderungen der Kostenmiete darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er die Erhöhungstatbestände nicht verschuldet hat.

Unverschuldete Erhöhungen der laufenden Aufwendungen sind insbesondere Erhöhungen der

• Instandhaltungspauschalen ( § 28 II Berechnungsverordnung) und
• Verwaltungskostenpauschalen ( § 26 II Berechnungsverordnung)

Derartige Kostenerhöhungen werden von der Bundesregierung im Wege der Rechtsverordnung beschlossen und diese kann der Vermieter in jedem Fall ohne jede Bedenken durchsetzen. Aber auch Erhöhungen der Zinsen können zur Kostenmieterhöhung führen, wenn nämlich der Eigentümer auf die Erhöhung keinen Einfluss hatte.

Nach entsprechender Zustimmung der Bewilligungsbehörde kann der Vermieter auch Modernisierungsmaßnahmen durchführen und anschließend können die damit verbundenen Kostenmieterhöhungen mittels neuer Mietberechnung (Wirtschaftlichkeitsberechnung) beim Mieter geltend gemacht werden.

Wichtig: Im Hinblick auf die Komplexität bei Änderungen der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist unter Berücksichtigung der Vielfalt möglicher Fehlerquellen eindringlich die Inanspruchnahme rechtlicher Hilfe angeraten.

Nach Änderung der Wirtschaftlichkeitsberechnung können dann den Mietern gegenüber die Mieten durch einseitige schriftliche Erklärungen erhöht werden. Da es sich um einen einseitigen Eingriff in das Vertragsverhältnis handelt, werden an derartige Mieterhöhungserklärungen extrem hohe Anforderungen gestellt. Sind diese nicht erfüllt, so ist die Mieterhöhung insgesamt unwirksam. Dies wiederum führt dazu, dass die Mieter die erhöhte Miete nicht zu zahlen brauchen (und der Vermieter gegebenenfalls in einen aussichtslosen Prozess hineinläuft). In jedem Fall aber bedeutet dies Zinsverluste zu Lasten des Vermieters.

Aus diesem Grunde müssen die Mieterhöhungen nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) in besonderem Maße gesetzesgetreu durchgeführt werden. Hierzu gehören insbesondere folgende Punkte:

• Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen.

• Die Mieterhöhung muss sich an sämtliche Mieter des Mietverhältnisses richten.

• Bereits im Mieterhöhungsschreiben selbst müssen die Ursachen der Mieterhöhung zweifelsfrei dargelegt werden. Hierzu gehören nicht nur die stichpunktartigen Hinweise auf Erhöhungen der Instandhaltungskostenpauschalen / Verwaltungskostenpauschalen, sondern auch die Angabe der alten und neuen Pauschalen.

• Bei den Instandhaltungspauschalen empfiehlt sich weiterhin die Angabe des Jahres der Bezugsfertigkeit und der mietvertraglichen Gegebenheiten ( Wer trägt keine Instandhaltungen, wer übernimmt die Schönheitsrepaturen?). Bei Zinsänderungen sollten bereits im Mieterhöhungschreiben selbst das betroffene Darlehen, und der alte sowie der neue Zinssatz und die Darlehenshöhe angegeben werden.

• Darüber hinaus muss die Mieterhöhung auch im Anschreiben selbst nachvollziehbar berechnet werden. Eine Bezugnahme auf eine anliegende Wirtschaftlichkeitsberechnung reicht nicht aus.

• Der Vermieter muss die neue Durchschnittsmiete berechnen.

• Der Wohnwertfaktor muss nochmals dargelegt werden.

• Die neue Einzelmiete muss berechnet und der Erhöhungsbetrag muß ausgewiesen sein.

Nach all diesen Hürden ist das Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu unterzeichnen.

Ausnahme: Es handelt sich um eine DV-erstellte (also nicht: fotokopierte) Mieterhöhung. In diesem Fall genügt es, wenn im Unterschriftenfeld die Namen der Vermieter beziehungsweise deren Vertretungsberechtigten benannt sind.

Vorsicht: Bei Verwaltungsgesellschaften kann nicht stets unterstellt werden, dass der Verwalter zugleich auch zur Mieterhöhung berechtigt ist. Hier kann es sich unter Umständen anbieten, eine Verwaltervollmacht ( im Original ) beizufügen, damit die Erklärung nicht wegen nicht beigefügter Vollmacht zurückgewiesen werden kann.

Schlussendlich fordert eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG, daß eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt wird. Hierauf kann verzichtet werden, wenn ein Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Anstelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden.

Empfehlung: Fügen Sie in jedem Fall eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bei. Diese müssen Sie für Ihre Objektakte ohnehin erstellen und dann können Sie diese dem Mieter auch in Kopie zur Verfügung stellen. Anderenfalls laufen Sie Risiko, dass der Mieter behauptet, mit einer Zusatzberechnung könne er nichts anfangen, weil ihm eine vorangegangene Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht übermittelt worden sei.

Die wirksame Mieterhöhung wird zum nächsten Ersten des darauf folgenden Monats fällig. Wirksamkeit und Fälligkeit verschieben sich um einen weiteren Monat, wenn die Mieterhöhung erst nach dem 15. eines Monats zugegangen ist.

Dem Mieter steht im Fall der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu § 11 WoBindG.

Stand: 28.10.2005