Vorauszahlungen auf Betriebskosten und die Abrechnung können stark voneinander abweichen.
Vorauszahlungen auf Betriebskosten, auch als Nebenkosten bezeichnet, sind nur dann zu leisten, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind. Diese Leistungen sind im Regelfall monatlich in angemessener Höhe zu erbringen. Über die einzelnen Betriebskosten, deren Kalkulation und die angemessene Höhe der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gab es immer wieder Streit vor Amts- und Landgerichten.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil festgestellt, dass es den Mietparteien grundsätzlich freisteht, die Höhe der Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag einvernehmlich festzulegen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.02.2004 Az.: VIII ZR 195/03). Nur unangemessen hohe Vorauszahlungen seien untersagt.
Das bedeutet, dass der Vermieter auch dann den vollen Nachzahlungsbetrag vom Mieter verlangen kann, wenn die gezahlten Vorauszahlungen weit unter den tatsächlichen Betriebskosten liegen.
Für den Mieter gibt es keinen Vertrauenstatbestand, dass die Summe der geleisteten Vorauszahlungen den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreichen muß. Die frühere Rechtsprechung, wonach bei einer Überschreitung der Abrechnungskosten von mehr als 40% über den Vorauszahlungen die Toleranzgrenze erreicht war, ist mit dem Urteil des BGH gegenstandslos geworden. Selbst eine Differenz von 100% ist kein Grund zur Zahlungsverweigerung der geforderten Nachzahlung. Der BGH hat somit der Vertragsfreiheit auf dem Sektor des Mietrechts ein wenig mehr Raum gegeben.
Er hat jedoch zudem deutlich gemacht, dass auch in Zukunft Pflichtverletzungen bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen im Mietvertrag vorliegen können. Dies könne der Fall sein, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluß dem Mieter die Angemessenheit der Nebenkosten zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen habe, um dem Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen und ihn so zum Abschluss des Mietvertrags zu veranlassen.
Im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sollten die Mietparteien sehr sorgfältig die wichtigsten Vertragsklauseln prüfen.
Das Urteil des BGH vom 11.02.2004 - Az.: VIII. ZR 195/03 - kann hier im Volltext eingesehen werden.
Stand: 03.11.2005