Welche Betriebskosten im einzelnen auf die Mieter ungelegt werden dürfen, ergibt sich aus Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung (BV).
- Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
- Die Kosten der Wasserversorgung
- Die Kosten der Entwässerung
- Die Kosten
- des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
- der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme,
- der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen.
- des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
- der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,
- der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.
- Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
- Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Die Kosten der Gartenpflege
- Die Kosten der Beleuchtung
- Die Kosten der Schornsteinreinigung
- Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- Die Kosten für den Hauswart
- Die Kosten
-
Verwaltungsaufgaben (zum Beispiel Wohnungsübergaben) und
- Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
-
Niedrigere Mieten gegenüber den übrigen Mietern oder
- (Teil-)Verzicht auf Betriebskostenumlagen
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
Die Kosten
Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;
des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.
Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
Sonstige Betriebskosten
Sonstige Betriebskosten
Hierunter fassen viele Vermieter alle Nebenkosten zusammen, die ihnen zwar entstanden, die sie aber nirgendwo unter dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV unterbringen konnten. Dies ist falsch. Unter “Sonstige Betriebskosten” dürfen Vermieter nur solche Kosten fassen, die zwar in der Anlage 3 nicht ausdrücklich aufgeführt, aber gerichtlich bereits anerkannt wurden.
Zusätzlich müssen die Vermieter in Ihrem Mietvertrag das, was Sie umlegen wollen, auch ausdrücklich unter “Sonstige Betriebskosten” aufgeführt haben, da ansonsten kein Anspruch besteht.
Zu den “Sonstige Betriebskosten” zählen unter anderem:
- Wartungskosten des Rauchabzugs,
- Kosten der hausinternen Wasseraufbereitung,
- Wartungskosten der “Pumpensümpfe”,
- Kosten der Dachrinnenreinigung,
- Kosten der Blitzschutzanlagen,
Kosten für den Müllschlucker, die Müllabsauganlage oder Müllpresse,
- Wartung von Feuerlöschgeräten einschließlich dem Austausch des Löschmittels,
- Brandschutzwartung und
- Wartung der Sprinkleranlage
sofern diese Kosten regelmäßig anfallen.
Unabhängig von allem muss der Vermieter/Verwalter stets für sich selbst prüfen, ob ein wirtschaftlich denkender Eigentümer diese Kosten auch dann verursacht hätte, wenn er sie nicht an den Mieter weiter geben könnte (Kammergericht Berlin ZMR 76,04). Vorstehendes verdeutlicht, dass der Eigentümer / Verwalter sich stets die Frage stellen muss, ob er unnötige Kosten vermeiden kann. Hierzu gehören zum Beispiel überzählige Mülltonnen oder Reduzierung der zweimal wöchentlichen Hausreinigung auf ein-wöchentliche Reinigung.
Sonderfälle
Welche Betriebskosten im einzelnen umlegbar sind ergibt sich aus der bereits Anlage 3 zu § 27 II. BV und in Zweifelsfällen empfiehlt sich, in der einschlägigen Literatur nachzuschlagen. Dennoch soll hier auf einige Besonderheiten hingewiesen werden:
Aufzug
Die bei Aufzügen häufig anzufindenden “Vollwartungsverträge” enthalten in der Regel Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese dürfen selbstverständlich nicht auf die Mieter umgelegt werden. Um hier “Zündstoff” gleich von Anbeginn zu entschärfen, sollte ein 20 - 30 prozentiger Instandhaltungsanteil herausgerechnet und dies dem Mieter zugleich in den Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung mitgeteilt werden.
Am günstigsten ist es allerdings, mit der Wartungsfirma einen Vertrag abzuschließen, der den Wartungsanteil einerseits und den Instandhaltungsanteil andererseits exakt ausweist. Hier gibt es zu Gunsten des Eigentümers Verhandlungsspielraum. Die Kosten einer Notrufbereitschaft sind Kosten des Personenaufzugs und damit umlegbar.
Hausmeister
Auch hier gibt es die Problematik, dass der Hausmeister häufig Aufgaben der Verwaltung - zum Beispiel Wohnungsabnahmen - durchführt, für Instandhaltung eingesetzt wird und kleinere Instandsetzungen wahrnimmt. Alle diese Kostenanteile sind nicht auf die Mieter umlegbar.
Aus diesem Grunde ist es von besonderer Bedeutung, dass bereits bei der Kontierung ein angemessener, nicht umlagefähiger Kostenanteil zu Lasten des Vermieters berücksichtigt wird. Dies sollte dem Mieter gleichermaßen in den Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung mitgeteilt werden. Am günstigsten ist es allerdings, den Hausmeistervertrag gleich von Anbeginn derart zu gestalten, dass die Durchführung von
nicht Gegenstand der Grundvergütung sind. Derartige Aufgaben sollten vom Hausmeister gesondert als zusätzliche Leistung außerhalb der Grundvergütung in Rechnung gestellt werden. Hier bietet es sich an, die Stundensätze (im Einvernehmen mit dem Hausmeister) sehr niedrig zu halten.
Eventuelle Mietwertvorteile für Hausmeister, wie sie gelegentlich anfallen,
sollten grundsätzlich nicht gewährt werden. Sollte es dennoch der Fall sein, so stellen derartige Vorteile indirekte Gehaltszuwendungen dar, die nicht nur der allgemeinen Lohnbesteuerung unterliegen, sondern auch der Höhe nach auf die Mieter umlegbar sind. Diese Position wird bei den Abrechnungen gerne übersehen.
Müllabfuhr
Hierher gehören nicht die Kosten nur gelegentlicher Sperrmüllabfuhr. Gemeint sind vielmehr die Kosten einer regelmäßigen Müllabfuhr. Hier kann es sich im Interesse des Eigentümers anbieten, halbjährlich eine “Sondermüllaktion” durchzuführen. In diesen Fällen handelt es sich dann nämlich wiederum um regelmäßige Kosten der Müllabfuhr und diese sind dann umlagefähig.
Gartenpflege
Auch wenn Sie den Sand von Spielplätzen nicht jährlich, sondern in Abständen von 2 - 3 Jahren auswechseln lassen, so stellt dies dennoch Kosten der Gartenpflege dar. Entscheidend ist allein, dass ein gewisser Turnus eingehalten wird / eingehalten werden soll.
Teilweise absurde Blüten treiben örtliche Rechtsprechungen. So ist es Rechtsprechung in Hamburg, dass die Kosten von Baumfällarbeiten nach Stürmen umlagefähige Betriebskosten der Gartenpflege darstellen.
Beleuchtungskosten
Die Kosten der Beleuchtung einer Tiefgarage gehören nicht zwangsläufig zu den “von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteilen”, wenn nicht sämtliche Bewohner des Hauses zugleich einen Parkplatz angemietet haben. Hier ist äußerste Vorsicht geboten. Empfehlenswert ist, die Kosten der Beleuchtung gesondert zu erfassen und von den Allgemeinkosten abzuziehen.
Die dann zu Lasten des Eigentümers verbleibenden Kosten können - soweit dies vereinbart ist - über die Garagenmietverträge als Betriebskosten abgerechnet werden. Zur Vermeidung unnötigen Verwaltungsaufwandes empfiehlt es sich allerdings, hier eine großzügige Beleuchtungskostenpauschale in die Garagenmietverträge einzubringen.
Grundsteuer
Hier sind die Vorgaben der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II. BV eindeutig. Dennoch sollte die Betriebskostenabrechnung eines jeden Jahres Anlass zu der Prüfung sein, ob das Objekt nicht Anlass zu einem Antrag auf Ermäßigung der Grundsteuer gibt.
Stand: 28.10.2005