Mietmängel können Vermieter wie Mieter gleichermaßen zusetzen. Das gilt besonders dann, wenn der Vermieter die Ursachen nicht beseitigen kann, etwa bei Baulärm.
Wenn die angemietete Wohnung oder das vermietete Häuschen Mängel aufweisen, oder gar Beeinträchtigungen aus dem Wohnumfeld heraus auftreten, etwa Baulärm vom Nachbargrundstück oder Gerüche, dann ist guter Rat teuer. Der Vermieter wird meist bemüht sein, den Mangel schnellstmöglich zu beheben. Was aber, wenn er keinen Einfluss auf die Ursache hat (zum Beispiel bei Baulärm) oder sich die Mängelbeseitigung verzögert? In diesen Fällen stellt sich für den Mieter die Frage nach dem optimalen Vorgehen und für den Vermieter, ob er die vom Mieter gezogenen Konsequenzen so einfach hinnehmen muss.
Praxistipp: Das Mietverhältnis ist ein besonders wichtiges Gut. Wenn es hier Spannungen gibt, kann es, ebenso wie beim Arbeitsverhältnis oder in der Ehe, zu bösen Überraschungen bis hin zur (unberechtigten) Kündigung kommen. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, nach folgendem abgestuftem Schema vorzugehen, um auch dem Vermieter eine Chance zu geben, sich vertragsgemäß zu verhalten.
Strategie für den Mieter
- Mängelanzeige.
- Mietminderung, gegebenenfalls Minderung und Zurückbehaltungsrecht ausüben.
- Fristsetzung zur Mängelbeseitigung.
- Ersatzvornahme.
- Aufrechnung nach Ersatzvornahme, alternativ:
- Aufforderung zur Zahlung eines Kostenvorschusses auf die vom Mieter durchzuführende Mängelbeseitigung, gegebenenfalls. Kostenvorschussklage nach vorheriger Fristsetzung
Natürlich kann der Mieter, etwa
- in besonders dringlichen Fällen oder
- wenn der Vermieter Mängelbeseitigung abgelehnt hat
auch gleich mit der Ausübung des Minderungs- und Zurückbehaltungsrechts bei gleichzeitiger Fristsetzung beginnen. Rechtlich ist das nicht zu beanstanden.
Stand: 29.10.2005