Mietrecht - Nach baulichen Maßnahmen

Mieterhöhungen nach § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (bauliche Massnahmen) im freien Wohnungsbau.

Im Gegensatz zur Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), die auf eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung abzielt, ermöglicht § 559 BGB dem Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung. Dieser einseitige Eingriff in das Mietverhältnis wird von den Gerichten als derart gravierend angesehen, dass hieran besonders hohe Anforderungen an die Vorgehensweise des Vermieters gestellt werden.

Dies gilt zum einen im Hinblick auf die gemäß § 554 Absatz 3 BGB erforderliche Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, ohne die eine wirksame Mieterhöhung nicht verlangt werden kann.

Anders verhält es sich nur, wenn der Mieter die Maßnahme (in seiner Wohnung) geduldet hat. Vor Modernisierungsbeginn ist, sofern es sich nicht um eine Maßnahme mit geringem Umfang und geringer Mieterhöhung handelt, in jedem Fall eine ordnungsgemäße Ankündigung vorzunehmen, um bereits im Vorfeld Angriffspunkten vorzubeugen. Zum anderen werden an Form und Inhalt des Mieterhöhungsschreibens selbst ähnlich hohe Anforderungen gestellt, wie beim Mieterhöhungsverfahren im öffentlich geförderten / preisgebundenen Wohnungsbau. Hier können also schon geringste Nachlässigkeiten genügen, um die Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens zu vereiteln. Die Vorankündigungsfrist belauft sich auf mindestens 3 Monate

Materielle Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß 559 BGB

Bauliche Maßnahmen berechtigen zu einer Mieterhöhung um jährlich 11 % der aufgewendeten Kosten, wenn sie den Gebrauchswert einer Wohnung nachhaltig erhöhen, die Wohnwertverhältnisse auf Dauer verbessern, nachhaltig zur Einsparung von Heizenergie führen oder auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Voraussetzung für sämtliche Alternativen ist, dass es sich um eine Maßnahme des Vermieters selbst oder eines von ihm beauftragten Dritten handelt, wohingegen selbständige Maßnahmen Dritter, die lediglich zu einer Kostentragungspflicht des Vermieters führen (zum Beispiel Erschließungsmaßnahmen, an denen sich der Vermieter in Form von Erschließungsmaßbeiträgen zu beteiligen hat), nicht zur Mieterhöhung berechtigen.

• Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung
  
  Hier wird vorausgesetzt, dass der Wohnwert gegenüber den bisherigen Zustand nachhaltig verbessert wird, so dass das Wohnen infolge der Maßnahmen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder für den Mieter weniger arbeitsaufwendig wird. Das Erfordernis der Nachhaltigkeit ist dahin zu verstehen, daß unerhebliche Verbesserungen nicht zur Mieterhöhung berechtigen sollen.

 

• Schaffung von Wohnraum

 

• Maßnahmen zur nachhaltigen Energieeinsparung
  
  Hier kommt es allein darauf an, dass im Ergebnis weniger Heizenergie (Öl, Gas, Fernwärme) benötigt wird. Erforderlich ist allerdings, dass die Einsparung deutlich höher als 10 % ausfällt, wobei eine Einsparung von 15 % von den Gerichten bereits als nachhaltig angesehen wird.
  
  Nicht selten kommt es vor, dass die auf den Mieter entfallenden Kosten der Energieeinsparungsmaßnahme höher ausfallen, als die tatsächlichen Einsparungen bei den Heizkosten. In diesem Zusammenhang ist es von Bedeutung, dass es hier zunächst einmal nicht auf das Portemonnaie des Mieters ankommt, sondern primär auf das Interesse der Allgemeinheit, eine Einsparung von Heizenergie insgesamt zu erreichen.
  
  Dennoch ist der Vermieter verpflichtet, bei energieeinsparenden Maßnahmen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. Im Ergebnis bedeutet dies, dass zwischen der Mieterhöhung nach § 559 BGB und der Einsparung der Heizenergiekosten ein ausgewogenes Verhältnis bestehen muss. Auch wenn die Gerichte keine exakte Grenze festgelegt haben, so steht jedoch fest, dass die Verhältnismäßigkeit dann nicht mehr gewährleistet ist, wenn die Kosten der baulichen Maßnahmen diejenigen der Heizersparnis um mehr als 200 % übersteigen. Ist dies der Fall, so gehen die über die 200%-Grenze hinausgehenden Kosten zu Lasten des Vermieters und können nicht umgelegt werden.
  
  Für die Planung von Energieeinsparungsmaßnahmen bedeutet dies, daß die Energiekosteneinsparung - und damit die Grenze der Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 559 BGB - vor Beginn der Maßnahme ermittelt werden müssen. Allein auf Herstellerangaben sollte sich der Vermieter im eigenen Interesse nicht verlassen.

 

• Massnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
  
  Hierzu gehören sämtliche behördlich oder gesetzlich (durch Verordnung) geforderten Massnahmen, beispielsweise Hausbeleuchtung. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Aufforderung nur erfolgt, weil der Vermieter seiner Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht nicht nachgekommen ist. Letzteres ergibt sich aus dem Gesichtspunkt, dass der Vermieter für Vernachlässigungen seines Objektes nicht auch noch in Form von Mieterhöhungen belohnt werden soll.

Mietpreisobergrenze

Insgesamt darf die Miete nach Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20% überschreiten, es sei denn, die Kostenmiete des Vermieters läge höher. Dann kann die Miete bis zur Höhe von 150% der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, keinesfalls aber die Kostenmiete übersteigen.

Frühestmöglicher Zeitpunkt der Geltendmachung

Mieterhöhungen nach § 559 BGB dürfen erst nach Abschluß der Baumaßnahmen durchgeführt werden. Bei mehreren selbständigen Maßnahmen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten beendet werden, besteht demnach zwar die Möglichkeit, nach jeder abgeschlossenen Teilmaßnahme die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen. Jedoch sollte hiervon zur Vermeidung erhöhten Verwaltungsaufwandes und Unruhe in der Mieterschaft abgesehen werden.

Inhaltliche und formale Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

• Schriftform
  
  Mieterhöhungserklärungen nach § 559 BGB bedürfen immer der Schriftform.

 

• Unterschrift
  
  Soweit die Mieterhöhungserklärungen nicht maschinell (per Datenverarbeitung) gefertigt sind, müssen sie jeweils einzeln persönlich unterschrieben werden. Bei DV-erstellten Mieterhöhungen müssen die Namen der Verantwortlichen im Unterschriftenfeld angegeben sein.

 

• Auflistung der Maßnahmen im einzelnen und deren Kosten
  
  Damit sich die Mieter einen Überblick über die durchgeführten Maßnahmen und deren Kosten verschaffen können, sind insbesondere zum Zwecke der Prüfung die Maßnahmen und deren Kosten jeweils einzeln nach Gewerken darzulegen. In diesem Zusammenhang sind dann zugleich auch Abzüge für Kosten eventuell fälliger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorzunehmen. Desgleichen müssen eventuell in Anspruch genommene öffentliche Mittel umlagemindernd berücksichtigt werden.

 

• Verteilerschlüssel
  
  Die Verteilung des Modernisierungsaufwandes auf die Mieter nach qm-Wohnfläche ist in der Regel ein gerechter Verteilungsmodus, jedoch kommen im begründeten Einzelfall andere Verteilungskriterien in Betracht, zum Beispiel beim Einbau einer Gegensprechanlage. Hier sollte eine Verteilung nach Mieteinheiten erfolgen.
  
  In jedem Fall ist der Verteilerschlüssel je Maßnahme anzugeben und zu erläutern, dies gilt insbesondere bei Verwendung unterschiedlicher Verteilungsschlüssel.

 

• Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung
  
  Schließlich muss die Mieterhöhung nachvollziehbar erläutert und berechnet werden. Bei mehreren Maßnahmen ist es erforderlich, dass die Erhöhung je Maßnahme ausgewiesen wird.

 

• Zugang des Mieterhöhungsschreibens
  
  Das Mieterhöhungsschreiben muss sich an den Mieter richten und diesem zugestellt werden. Bei Personenmehrheit gilt Vorstehendes für jeden Mitmieter entsprechend, wobei deren namentliche Nennung im Adressfeld ausreicht.

Fälligkeit der neuen Miete

Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass, mit Beginn des dritten Monats ab dem Zugang der Erklärung, die erhöhte Miete fällig ist. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10% höher ist, als die mitgeteilte, § 559b Absatz 2 BGB.

Mieterhöhungsklage

Im Prinzip gibt es im Falle des § 559 BGB keine Klage auf Mieterhöhung. Vielmehr muss der Vermieter oder der Verwalter die erhöht geltend gemachte Miete als Differenz im Wege der Zahlungsjklage einklagen.

Verhältnis der Mieterhöhungen zwischen § 558 BGB und § 559 BGB

Nach Durchführung der baulichen Maßnahmen hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er die Miete nach § 558 BGB oder nach § 559 BGB erhöhen will. Regelmäßig wird der Vermieter eine Erhöhung nach § 559 BGB vornehmen, da die Mieterhöhungsbeschränkungen des § 558 BGB (1jährige Wartefrist, Kappungsgrenze) durchgreifen.

Indessen ist es auch möglich, beide Mieterhöhungsmöglichkeiten zu kombinieren, wenn deren Voraussetzungen vorliegen. So ist es zulässig, dass der Vermieter zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Grundlage für die nicht modernisierte Wohnung durchführt und darüber hinaus den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB fordert.

Stand: 03.11.2005