Mietrecht - Kündigung

Wollen Sie umziehen oder ist für Sie als Vermieter die Kündigung unvermeidlich geworden? Für die Kündigung gibt es genaue Regeln.

Diese Regeln gelten für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Sie gelten sowohl für die fristlose wie die ordentliche Kündigung.

Schriftform

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Hierzu gehört auch die eigenhändige Unterschrift. Im Hinblick hierauf verbieten sich (zumindest derzeit noch) E-Mails.

Adressat und Absender

Die Kündigung muss von allen Mietern an alle Vermieter gerichtet werden beziehungsweise von allen Vermietern an alle Mieter. Ausnahme: Auf Seiten der Mieter (-gemeinschaft) beziehungsweise Vermieter (-gemeinschaft) gibt es einen nach außen Bevollmächtigten. In diesem Fall reicht der Versand der Kündigung an diesen Bevollmächtigten.

In Vertretungsfällen

Lassen sich Vermieter oder Mieter von Dritten (Rechtsanwälten, Mietervereinen, Grundbesitzervereinen, Hausverwaltungen und so weiter) vertreten, so sollte zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine Kündigungsvollmacht im Original beigefügt sein. Entsprechendes gilt, wenn einer der Mieter oder einer der Vermieter für die übrigen Partner auf seiner Seite handelt. Hiervon ausgenommen ist wiederum der Fall, dass im Mietvertrag andere Regelungen getroffen sind.

Vorsicht Falle! Bei Eigentümerwechsel entsteht eine gefährliche Situation. Nach der notariellen Beurkundung glauben viele Vermieter und Mieter, dass der Erwerber schon in die Rolle des neuen Vermieters geschlüpft sei. Weit gefehlt, entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch. Solange der bisherige Eigentümer nicht durch Eintragung im Grundbuch abgelöst ist, solange ist (nur) der bisherige Eigentümer zur Kündigung berechtigt und zur Entgegennahme von Kündigungen zuständig. Im Zweifel sollten Sie unter Vorlage Ihres Mietvertrages beim Grundbuchamt recherchieren, wer nun gerade eingetragen ist. Nur so vermeiden Sie Pannen.

Praxistipp: Als Mieter sollten Sie zur Vermeidung von Nachteilen sowohl dem alten als auch dem neuen "Eigentümer" gegenüber kündigen. Als Vermieter empfiehlt es sich, das Vorgehen mit dem Erwerber / Verkäufer abzustimmen und entweder beide kündigen zeitgleich oder erteilen dem jeweils Kündigenden schriftliche Kündigungsvollmacht, die der Erklärung beigefügt wird. Die Kündigung sollte dann sowohl im eigenen Namen als auch im Namen des Erwerbers / Verkäufers ausgesprochen werden.

Kündigungsinhalt

Der Kündigende muss zum Ausdruck bringen, dass das Mietverhältnis sein Ende finden soll. Die Angabe eines Kündigungstermins ist nicht zwingend, da die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirkt. Im Interesse der Rechtsklarheit sollte jedoch der Kündigungstermin benannt werden.

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters bedarf der Begründung, wobei nur die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründe einer richterlichen Prüfung standhalten. Die Kündigung des Mieters dagegen braucht nicht begründet zu werden.

Ausnahme Fristlose Kündigung

In diesem Fall muss deutlich zum Ausdruck gebracht werden, dass es sich um eine fristlose Kündigung handelt. Eine fristlose Kündigung müssen Mieter und Vermieter immer begründen.

Kündigungszugang

Die Kündigung muss der Gegenseite zugestellt werden. Auch wenn dies im Vertrag anders formuliert ist, so muss die Zustellung nicht zwingend mit Einschreibebrief erfolgt. Gleichwohl ist dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang der Kündigung bewiesen werden kann. In der Regel reicht der Versand mit Einschreiben (möglichst mit Rückschein) oder die Zustellung durch Boten. Wer ganz sicher gehen möchte, lässt die Kündigung durch den Gerichtsvollzieher zustellen.

Stand: 27.10.2005