Mietrecht - Kaution

Grundsätzlich ist eine Mietkaution immer nur dann zu zahlen, wenn dies im Mietvertrag auch so vereinbart worden ist.

Bei Mietverträgen von Wohnräumen darf keine beliebige Höhe vereinbart werden. Zulässig ist hier höchstens das Dreifache der Nettomiete. Wurde durch den Mieter ein höherer Betrag gezahlt, kann dieser zurückgefordert werden.

Eine solche Begrenzung der Höhe nach besteht allerdings nicht bei Mietverträgen über Gewerberaum.

Auch spätere Mieterhöhungen oder –minderungen beeinflussen nicht die Höhe der Mietkaution. Entscheidend ist nur der Zeitpunkt der Vereinbarung der Kaution, also im Regelfall der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages.

Zu berücksichtigen ist auch, dass diese Begrenzung für jede Form der Sicherheitsleistung gilt, also auch für Mietbürgschaften. Hat der Vermieter demnach bereits eine Barkaution in zulässiger Höhe erhalten, kann er nicht zusätzlich weitere Bürgschaften verlangen.

Fälligkeit der Kautionszahlung

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die beiden weiteren Raten sind jeweils einen Monat später zu zahlen.

Wurde eine abweichende Regelung getroffen, beispielsweise dass die Kaution mit Vertragsbeginn in voller Höhe zu zahlen ist, bedeutet dies nicht, dass die Kautionsvereinbarung unwirksam wird und keinerlei Zahlungen zu leisten sind. Der Mieter hat aber das Recht, die Sicherheitsleistung in drei Raten zu zahlen, ohne dass der Vermieter hierzu sein Einverständnis erklären müsste oder sich auf die vertraglich vereinbarte Regelung berufen kann.

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Kautionszahlung noch verlangt werden, wenn seitens des Vermieters noch offene Forderungen bestehen, beispielsweise Nachforderungsansprüche aus noch nicht fälligen Betriebskostenabrechnungen.

Anlage der Mietkaution

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen verzinst anzulegen. Der Mieter kann von ihm Auskunft über die Anlage der Kaution verlangen. Der Auskunftsanspruch umfasst auch die Angabe der Kontonummer und der vereinbarten Kündigungsfrist. Bis zur Auskunftserteilung können die weiteren Ratenzahlungen durch den Mieter verweigert werden.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, so dass der Mieter nicht gleichzeitig mit Vertragsbeendigung die Rückzahlung verlangen kann. Die Dauer der Frist wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt, sie beträgt etwa drei bis sechs Monate nach Vertragsende.

Mehrere Mieter können den Rückzahlungsanspruch nur gemeinsam geltend machen.

Der Vermieter ist allerdings bei Beendigung des Mietverhältnisses während eines laufenden Abrechnungszeitraums für die Nebenkosten nicht zur Zwischenabrechnung verpflichtet, so dass er auch nach sechs Monaten einen weiteren angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für eine eventuelle Betriebskostennachforderung einbehalten kann.

Stand: 17.10.2005