Instandhaltung
Keine Abwälzung der Instandhaltungspflichten auf einen gewerblichen Mieter
Die Betreffenden schlossen einen Mietvertrag über Gewerberäume ab, die sich in einem Einkaufszentrum befanden. Laut Mietvertrag werden sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen von allen Mietern anteilig getragen. Hierzu zählen u.a. auch die Betriebs-, Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen Einrichtungen des Einkaufszentrums. Nach drei Jahren zahlte der Mieter nicht mehr die zugesandten Nebenkostenabrechnungen. Das Landgericht wies die Klage ab, weil die Vermieterin keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erteilt habe. Die Berufung der Vermieterin war erfolglos. Hiergegen legte sie Revision ein.
Der Bundesgerichtshof hob die abweisende Entscheidung der Vorinstanz auf. Zwar sei die Klausel insoweit nichtig, wie dem Mieter die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrums ohne Begrenzung aufgebürdet werde. Hierdurch werde dieser nämlich unangemessen benachteiligt. Normalerweise obliege dem Vermieter die Instandhaltungspflicht bezüglich der Mietsache. Eine Übertragung dieser Verpflichtung dürfe nur insoweit auf den Mieter erfolgen, wie die entstandenen Schäden in dessen Risikosphäre fielen. Die vorliegende Auferlegung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen ohne Beschränkung hinsichtlich der Höhe werde dem nicht gerecht. Allerdings sei die Klausel deshalb nicht vollständig unwirksam, weil es auch einen zulässigen Regelungsteil gebe.
BGH vom 06.04.2005, Az. XII ZR 158/01
Stand: 01.01.2080