Wenn die Heizung ausfällt, muss der Mieter seinen Vermieter sofort darüber informieren.
“Dann tritt quasi automatisch Mietminderung in Kraft”, weiß Frank Varney, Immobilien-Rechtsexperte aus Dortmund, “das ist gesetzlich festgelegt.” Wenn der Mieter dann die Miete überweist, zieht er einfach den Minderungsbetrag ab.
Unklarheit herrscht allerdings darüber, um welchen Prozentsatz die Miete gemindert werden darf.
Die Rechtsprechung urteilt da sehr unterschiedlich. “Das Landgericht Berlin ist mieterfreundlich und sagt, die Miete darf um 75 Prozent gemindert werden”, weiß Varney. (64 S 291/91). Doch die Schwankungsbreite ist groß. Einige ermöglichten sogar eine Minderung von 100 Prozent, andere nur von 40 Prozent. Denn grundsätzlich gilt: Je kälter es in der Wohnung ist, umso mehr kann die Miete gemindert werden.
100 Prozent: Landgericht Berlin, Urteil vom 20.10.1992 - 65 S 70/92, totaler Heizungsausfall von September bis Februar und Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.05.1975 - 7 O 80/74, totaler Heizungsausfall im Herbst und Winter.
75 Prozent: Landgericht Berlin, Urteil vom 10.01.1992 - 64 S 291/91, Heizungsausfall im Winter, Landgericht Kassel, Beschluss vom 24.02.1987 - 1 T 17/87 und 1 S 26/87. Ausfall der Heizung vom 15.12.1985 bis zum 28.02.1986. Eine Urteilsübersicht zum Thema bietet zum Beispiel der Berliner Mieterverein im Internet.
Experten raten zu den folgenden Abschlägen:
- 13 bis 20 Prozent bei einer Raumtemperatur von 17 bis 18 Grad Celsius
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bis 20 Prozent bei fehlender Heizmöglichkeit in der Küche, einem Heizungsausfall im Schlafzimmer im Februar oder Heizungsausfall im Oktober
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15 bis 30 Prozent bei einer Raumtemperatur von 15 Grad
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bis 50 Prozent bei einem Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate
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bis 100 Prozent bei einem Heizungsausfall in der gesamten Wohnung während des Winters.
Wenn die Heizung zum Beispiel im Januar sechs Tage komplett ausfällt, muss der Mieter seine Kaltmiete auf die Tage umlegen, zum Beispiel 700 Euro geteilt durch 31 Tage = 22,60 Euro pro Tag. Nun ist die Heizung sechs Tage komplett ausgefallen. Dann beträgt die Minderung also 22,60 mal sechs Tage = 135,50 Euro. Die Minderung steigt also auch mit der Zahl der Tage ohne Heizung.
Alleine durch eine Mietminderung funktioniert jedoch die Heizung noch nicht wieder. Wenn der Vermieter auf die Beschwerde des Mieters nicht reagiert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung erwirken. Das heißt, der Vermieter wird vom Gericht aufgefordert, sofort die Heizung zu reparieren. Tut er das nicht, muss er Strafe zahlen oder sogar für einige Zeit ins Gefängnis.
Der Mieter hat auch die Möglichkeit des so genannten Zurückbehaltungsrechts.
Das heißt, er zahlt so lange keine Miete, bis die Heizung wieder funktioniert. Egal ob Mietminderung oder Mietzurückbehaltung: Um in dieser Situation keinen Fehler zu machen, sollte auf jeden Fall ein Anwalt um Rat gefragt werden.
Die richtige Raumtemperatur gibt es allerdings nicht. Wichtig ist, dass sich jeder in seiner Wohnung wohlfühlt. Experten raten jedoch zu den Folgenden Wärmegraden:
- Wohnzimmer 19 bis 22 Grad Celsius
- Esszimmer 18 bis 20 Grad Celsius
- Arbeitszimmer 18 bis 21 Grad Celsius
- Schlafzimmer 15 bis 20 Grad Celsius
- Kinderzimmer 19 bis 21 Grad Celsius
- Küche 17 bis 20 Grad Celsius (Die Küche erwärmt sich in der Regel auch durch den Herd und den Backofen!)
- Abstellräume 14 Grad Celsius
- Bad 16 bis 24 Grad Celsius
- Flur 15 bis 19 Grad Celsius
- Treppenhaus 10 bis 15 Grad Celsius
Die Gerichte sehen das ähnlich. Vermieter sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Raumtemperatur von 6 bis 24 Uhr mindestens 20 Grad betragen kann, auch wenn es draußen friert. Amtsgericht Hamburg, 41a C 1371/93.
Stand: 12.12.2005