Mietrecht - Grundsätzliches

Unter Betriebskosten werden diejenigen Kosten verstanden, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbau) oder ...

... durch den bestimmungsgemässen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 27 Absatz 1 II. Berechnungsverordnung (BV).

Soweit der Mieter die Betriebskosten gesondert zu tragen hat, geschieht dies regelmäßig in Form von Vorauszahlungsbeiträgen, über die der Vermieter gegenüber dem Mieter abzurechnen hat. (Teil-)Inklusivmieten, also Mieten in denen die Betriebskosten ganz oder teilweise enthalten sind, sind meist nur noch in älteren Mietverträgen zu finden.

Im Gegensatz zu Mieterhöhungen sind Betriebskostenabrechnungen Vorgänge, die sich Jahr für Jahr in jedem Objekt wiederholen.

Diese Abrechnungen führen stets zu argwöhnischen Prüfungen seitens der Mieter und ziehen teilweise nicht enden wollende Korrespondenz nach sich. In Einzelfällen kann es vorkommen, dass ganze Wohnanlagen “rebellisch” werden. Um solchen Auswüchsen vorzubeugen und ein vernünftiges Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter beziehungsweise Verwalter und Mieter herzustellen, ist besondere Sorgfalt und Bearbeitung der Betriebskostenabrechnung anzuraten.

Der Vertrag entscheidet

Als grundsätzliche Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist zunächst eine Prüfung des Mietvertrages dahin erforderlich, was hinsichtlich der Betriebskosten zwischen Vermieter und Mieter vereinbart ist. Diese Prüfung kann nur anhand der jeweils vorliegenden Verträge einzeln erfolgen. Dies hat seine Ursache darin, dass der Gesetzgeber ursprünglich davon ausging, dass mit dem Mietzins der gesamte Aufwand des Vermieters, also auch derjenige für die Nebenkosten, abgegolten sei.

Diese Art der Miete, die allgemein als Brutto- beziehungsweise Inklusivmiete bezeichnet wird, gibt es heute praktisch nicht mehr. Im Interesse der Transparenz der Mietpreisgestaltung werden die sogenannten Betriebskosten aus der vorbeschriebenen Brutto- beziehungsweise Inklusivmiete herausgerechnet (= Nettomiete/Grundmiete). Die gesondert ausgewiesenen Betriebskosten sind dann Gegenstand einer gesonderten, neben der Nettomiete geltenden Zahlungsverpflichtung (Betriebskostenvorauszahlung).

Im öffentlich geförderten / preisgebundenen Wohnungsbau ist es sogar spätestens seit dem 01.01.1987 zwingend, dass die Miete keinerlei Betriebskontenanteile mehr enthalten darf. In den neuen Bundesländern gilt dies erst für Objekte, die ab dem 03.10.1990 erbaut und mit staatlichen Geldern oder Steuerbegünstigungen gefördert wurden.

Darüber hinaus ergibt sich aus den Regelungen der Heizkostenverordnung, dass über die Heizkosten gesondert abgerechnet werden muss.

Die Bedeutung des Vorstehenden ergibt sich nun daraus, dass sich Verträge hinsichtlich der Betriebskosten im Laufe der Zeit vielfach gewandelt haben. So kommen bei älteren Verträgen teilweise Elemente bei der Mietpreisgestaltungen zum Tragen. Hier finden sich nicht selten noch Regelungen, wonach der Vermieter Teile der Betriebskosten als eigene Lasten übernimmt (Teilinklusivmiete) und die übrigen Betriebskosten dem Mieter auferlegt.

Auch finden sich in älteren Verträgen nicht selten Vereinbarungen dahin, dass der Mieter sich nur an Erhöhungen von Betriebskosten beteiligen muss, die ab Beginn des Mietverhältnisses eingetreten sind. Nach derartigen Vereinbarungen handelt es sich also um eine Teilinklusivmiete und der Mieter muss nur die weiteren Kostensteigerungen übernehmen, die nach Mietbeginn eingetreten sind.

Eine bedeutende Ausnahme stellen so genannte Betriebskostenpauschalen dar, die insbesondere noch in älteren Verträgen zu finden sind.

Über derartige Pauschalen braucht grundsätzlich nicht abgerechnet zu werden. Der Nachteil derartiger Pauschalen besteht allerdings darin, dass sie nicht ohne weiteres erhöht werden können.

Örtliche Gegebenheiten

Der Mietvertrag allein sagt jedoch nicht alles. Vielfach ist auf Grund der Gegebenheiten vor Ort noch keine Aussage darüber getroffen, ob der Mieter tatsächlich mit sämtlichen (vertraglich vereinbarten) Betriebskosten belastet werden darf. Häufig entstehen nämlich am Objekt Kosten, die einzelne Mietverhältnisse nicht betreffen. Dann darf der Mieter damit auch nicht belastet werden.

Beispiele:

• Mit dem Strom für die Beleuchtung und Entlüftung einer zum Haus gehörenden Tiefgarage dürfen nicht die Wohnungs- und gewerblichen Mieter belastet werden, soweit sie keine Garage angemietet haben.

• Der Wasserverbrauch für einen Mietbereich, der mit einer Klimaanlage ausgestattet ist, ist gesondert zu erfassen und dem betreffenden Mietbereich zu 100 Prozent zu belasten (die übrigen Mieter bleiben hiervon verschont).

• In einer Wohnanlage befinden sich Aufgänge (Einzelhäuser) mit und ohne Aufzug; Wohnungen ohne Aufzug dürfen nicht mit den Kosten der Aufzüge anderer Häuser belastet werden.

• Im Objekt befindet sich ein Frisiersalon mit hohem Wasserverbrauch. Derartige Sonderverbräuche dürfen nicht den Wohnungsmietern angelastet werden. Gegebenenfalls sind Vorwegabzüge vorzunehmen.

In allen diesen Fällen muss zunächst vorher bestimmt werden, welcher Mieter sich an welchen Betriebskosten und in welchem Umfang zu beteiligen hat.

Diese Beispiele zeigen im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit zugleich auch die Notwendigkeit, Verbrauch und Kosten möglichst spezifiziert zu erfassen und abzugrenzen. Gaststätten, Wäschereien, Dentallabors und ähnliche sollten beim Wasserverbrauch grundsätzlich durch Zwischenzähler erfasst werden. Sind derartige Zwischenzähler nicht vorhanden, so sollten sie eingebaut werden, worauf auch die Mieter im eigenen Interesse hinwirken sollten.

Lassen sich Sonderkosten (erhöhte Grundsteuer oder Versicherungen) wegen Sondernutzungen (zum Beispiel als teilgewerblich genutztes Objekt) nicht ermitteln, so wird es von den meisten Gerichten als zulässig angesehen, diese einheitlich angeforderten Kosten auch einheitlich zu verteilen. Da aber örtlich einzelne Gerichte von dieser überwiegenden Rechtsprechung abweichen, empfiehlt sich Rücksprache mit einem örtlich ansässigen Anwalt oder dem örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein, dem die örtliche Rechtsprechung zu dieser Problematik bekannt sein müsste.

Stand: 27.10.2005