Der Gewerberaummietvertrag und seine Beendigung.
Das deutsche Recht unterscheidet zwischen Wohn- und Gewerbemietverhältnissen. Wichtig ist die Abgrenzung, weil das Gesetz zu Gunsten des Wohnungsmieters erhöhte Mieterschutzvorschriften kennt. Ein weiterer Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbemietrecht besteht darin, daß das auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnis im Gewerberecht ohne Angabe eines Grundes fristgerecht gekündigt werden kann.
“Eine Gewerberaummiete liegt vor, wenn Gebäude oder Räume, im weiteren Sinne auch Grundstücke, Flächen oder Teile davon, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind, aufgrund eines Dauerschuldverhältnisses entgeltlich überlassen werden.” (Bub/Treier/Teinstorf I 97). Maßgebend ist hierfür, was die Parteien vereinbart oder gewollt haben.
Wenn die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung über die Zweckbestimmung getroffen haben, wird das Rechtsverhältnis nach der objektiven Beschaffenheit der Räume bestimmt.
Die Beendigung des Gewerberaummietvertrages erfolgt durch Vertragsablauf bei befristeten oder durch Kündigung bei unbefristeten Verträgen. Ein mündlich geschlossener Vertrag ist grundsätzlich wirksam, läuft aber ein Gewerberaummietvertrag länger als ein Jahr, so bedarf er nach der zentralen Norm des § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Schriftform, da er sonst für unbestimmte Zeit gilt.
§ 550 BGB ist insoweit eine zentrale Norm im Gewerbemietrecht, da er im Einzelfall die Möglichkeit bieten kann, sich aus unliebsamen Vertragsverhältnissen zu lösen.
Ist nämlich das (sehr strenge) Formerfordernis der Schriftform nicht gewahrt, können beide Seiten den Vertrag mit der gesetzlichen Frist des § 580 a BGB kündigen. Ein Berufen auf den Mangel der Schriftform stellt nach ständiger Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen Verstoß gegen Treu und Glauben dar.
Für die Praxis bedeutet dies, daß die Vermieter sich schon bei Abschluß des schriftlichen, langfristigen Mietvertrages beraten lassen sollten, um nicht von vornherein durch einen Schriftformverstoß dem Mieter die Möglichkeit einer frühzeitigen Kündigung zu bieten. Aber auch während der Vertragsdauer ist Vorsicht geboten, jede Änderung des Vertrages ist wiederum schriftformbedürftig. Nicht immer bedenken Vermieter dies und mißachten das Gebot der Schriftform beispielsweise bei Änderung der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses oder aber auch bei Änderung der Nebenkostenregelung, Abrechnungsschlüssel et cetera.
Bei der Geschäftsraummiete ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
Die Kündigung bei gewerblich genutzten, unbebauten Grundstücken sowie Räumen, die keine Geschäftsräume sind, muß bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen, jedoch nur zum Ende eines Kalendervierteljahres. Dies gilt für Mietverhältnisse bei monatlicher Mietzahlung oder Zahlung in längeren Zeitabschnitten, § 580 a Absatz 1 Nummer 3 BGB.
Stand: 25.10.2005