Die entscheidende Frage, ob gegebenenfalls etwas zu unternehmen ist, hängt wesentlich von dem Zeitablauf und der “jahrelangen” Übung ab.
Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat in der Entscheidung von 07.04.2004 bestätigt, dass ein Mieter, der nach jahrelanger rügeloser Zahlung von Betriebskostenabrechnungen fortan auch die Betriebskostenarten schuldet, für die die ursprünglich im Mietvertrag entsprechende Vereinbarung / Abrede nicht getroffen wurde. In der Entscheidung des 8. Zivilsenats hatte der betreffende Mieter achtmal die Kosten für Dachreinigung gezahlt, ohne dass im Mietvertrag eine Regelung getroffen worden war. Beim neunten Mal wandte sich der Mieter gegen diese Betriebskostenposition.
Der Bundesgerichtshof (BGH) wies darauf hin, dass durch die jahrelange rügelose Zahlung dieser Betriebskostenabrechnungen die Betriebskostenposition “Dachreinigung” mit im Mietvertrag aufgenommen wurde.
Der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat bei einer sechsmaligen rügelosen Zahlung der Betriebskostenabrechnung eine Vereinbarung dahingehend gesehen, dass der Mieter auch die Betriebskostenart schuldet, die ursprünglich im Mietvertrag nicht vereinbart war. Diese Entscheidung des 12. Zivilsenats des BGH gilt im Einklang mit der Enscheidung des 8. Zivilsenats vom Juni 2004, wonach bei einer jahrelangen Zahlung auf eine unwirksame Mieterhöhung eine Vereinbarung im Sinne von § 557 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) angenommen wird.
Ob gegebenenfalls bei einer einmaligen oder zwei- bis dreimaligen rügelosen Zahlung der Betriebskostenabrechnung eine Erweiterung der Position der abrechenbaren Betriebskosten entsteht, ist in der Rechtsprechung stark umstritten. Jedenfalls hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen dargelegt, dass bei mehrfacher Zahlung der Betriebskostenpositionen, die nicht im Mietvertrag vereinbart waren, eine Erweiterung um diese Positionen erfolgt.
Die gleichen Grundsätze dürften auch bei dem zugrundeliegenden Verteilerschlüssel der Betriebskostenabrechnung Anwendung finden.
Besondere Vorsicht ist jedoch bei Langzeit-Gewerbemietraumverträgen geboten. Ob die Erweiterung der Betriebskostenposition eine Vertragsänderung darstellt, die der Schriftformerfordernis des § 550 BGB genüge tun muss und bei deren Verletzung das Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann, ist unklar. Diese Frage ist höchstrichterlich in der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden. Jedoch könnte insoweit angenommen werden, dass gegen die Schriftform verstoßen wurde, so dass der Gewerberaummietvertrag fristgemäß gekündigt werden kann.
Die entscheidende Frage, ob gegebenenfalls etwas zu tun ist, hängt einerseits davon ab, ob es sich um einen Gewerbe-/Wohnraummietvertrag handelt und andererseits wie lang die “jahrelange” Übung ist.
Stand: 24.10.2005