Mietminderung bei niedrigerer Wohnungsfläche
Die Mieter mieteten eine Wohnung und leisteten dafür eine Kaution, die dem dreifachen der vereinbarten Nettomiete entsprach. Laut Mietvertrag beträgt die Größe der Wohnung “ca. 180 qm”. Als die Mieter feststellten, dass ihre Wohnung in Wirklichkeit nur eine Größe von 150 qm hatte, kürzten sie die vereinbarte Bruttokaltmiete entsprechend der Flächenabweichung. Ferner verlangten sie einen Teil der Mietkaution zurück. Dies begründeten sie damit, dass die Grundlage für die Höhe der Sicherheitsleistung nicht die vereinbarte, sondern die tatsächlich geschuldete Nettokaltmiete sei.
Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die Abweichung der Wohnfläche einen Mietmangel darstelle, weil die tatsächlich vorhandene Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Von daher dürften sie die Miete kürzen. Als Bemessungsgrundlage sei dabei die Bruttomiete und nicht die Nettomiete anzusehen. Darüber hinaus könnten sie auch die anteilige Rückzahlung der Kaution verlangen. Zwar habe eine Mietminderung normalerweise keinen Einfluss auf die Höhe der Kaution, weil durch eine Kaution streitige Ansprüche gesichert werden sollten. Anders sei dies jedoch, wenn der Mangel nicht behebbar sei und bereits zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorgelegen habe. In diesem Fall besitze der Vermieter nämlich kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse.
BGH vom 20.07.2005, Az. XIII ZR 347/04
Stand: 12.10.2005