Die Frage, wann Ansprüche aus einem Mietverhältnis verjähren, ist von nicht zu unterschätzender praktischer Bedeutung.
Im Nachfolgenden soll daher ein kurzer Überblick über drei wichtige Verjährungstatbestände im Mietrecht gegeben werden.
Zunächst stellt sich jedem Vermieter und Mieter die grundsätzliche Frage, wann der Anspruch auf Zahlung der Miete und der Mietnebenkosten verjährt.
Hier ist die allgemeine Regelung des § 195 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einschlägig, nach der die sogenannte regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre beträgt. Den Beginn dieser dreijährigen Frist regelt § 199 BGB. Danach beginnt der Zeitraum mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Vorschrift bestimmt darüber hinaus, dass der Gläubiger - vorliegend also der Vermieter - Kenntnis von allen anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners haben muss, was allerdings bei Mietverhältnissen nur in absoluten Ausnahmefällen nicht der Fall sein dürfte. Faustregel ist daher, dass der Lauf der dreijährigen Verjährungsfrist für die während eines Jahres entstandenen Mietzinsforderungen mit Ablauf des 31. Dezember des betreffenden Jahres beginnt.
Diese Verjährungsfrist gilt darüber hinaus für den Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution.
Hierbei kann es im Einzelfall allerdings problematisch sein, den Beginn der Verjährung zu bestimmen. Zwar ist wiederum die bereits oben dargestellte Regelung des § 199 BGB gültig. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution wird jedoch erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und Verstreichen eines angemessenen Prüfungszeitraumes von in der Regel 2 bis 6 Monaten fällig. In dieser Zeit soll der Vermieter Gelegenheit haben, etwaige Gegenansprüche zu überprüfen. Je nach dem, wann das Mietverhältnis beendet wurde, können somit “unter dem Strich” höchst unterschiedliche Verjährungszeiträume in Betracht kommen.
Eine Verjährungsfrist, deren unbedingte Beachtung jedem Mieter und insbesondere jedem Vermieter nur ganz besonders ans Herz gelegt werden kann, ist schließlich in § 548 BGB geregelt.
Nach dieser Vorschrift verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in nur sechs Monaten.
Diese äußerst kurze Verjährungsfrist betrifft damit einen überwiegenden Teil der mietvertraglichen Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter. So unterliegen etwa die Ersatzansprüche des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ebenso der sechsmonatigen Verjährungsfrist, wie etwaige Rückbaupflichten des Mieters einschließlich seiner Verpflichtung zur Beseitigung von Einrichtungen, Umbauten, Anlagen und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache.
Auch Schadenersatzansprüche wegen vertragswidrigen Gebrauchs, insbesondere Beschädigung der Mietsache, verjähren nach nur sechs Monaten. Schließlich unterliegt sogar der Anspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietausfallschadens wegen Verzuges des Mieters mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen oder der Ausführung von Instandsetzungs- oder Rückbaupflichten der kurzen Verjährung.
Neben der Kürze der Frist kommt hinzu, dass der Lauf der Frist des § 548 BGB schon mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Dies kann gegebenenfalls zu einem Zeitpunkt sein, in dem das Mietverhältnis noch gar nicht beendet ist, etwa weil der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist bereits aus der Wohnung ausgezogen ist. Maßgeblich für die Frage, ob der Vermieter die Mietsache im Sinne des § 548 BGB zurückerhalten hat, ist eine Veränderung der Besitzverhältnisse an der Mietsache zu Gunsten des Vermieters. Dazu muss der Vermieter - so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes - in die Lage versetzt werden, sich “aufgrund freien Zutritts” ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache machen zu können.
Stand: 18.10.2005