Immer wieder taucht in der Praxis die Frage auf, mit welchen Fristen Mieter ihre Mietverträge kündigen können.
Grundsätzlich hilft zur Beantwortung dieser Frage ein Blick ins Gesetz. In § 573 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Weiterhin ist dort geregelt, dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert.
Im Umkehrschluss bedeutet dies aber nicht, dass sich die Kündigungsfrist für den Mieter verlängert. Mit der Einführung des § 573 c BGB im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes, das am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, sollte dem Mieter die Freizügigkeit dergestalt erleichtert werden, dass für ihn kürzere Kündigungsfristen als für den Vermieter gelten.
Probleme ergaben sich in der Praxis allerdings stets bei Kündigungen von Altmietverhältnissen.
Relativ einfach war die Frage zunächst bei Altmietverträgen - also bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 zum Abschluss gebracht wurden - die keine Kündigungsfristen im Mietvertrag selbst enthielten. Für diese Verträge konnte, da keine individualvertragliche Vereinbarung bestand, nur die zum Zeitpunkt der Kündigung geltende gesetzliche Regelung gelten. Eine Vielzahl schriftlicher Mietverträge, insbesondere diejenigen, die von einzelnen Haus- und Grundbesitzervereinen ausgegeben wurden, beinhalteten allerdings Kündigungsfristen, die sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die Fristen der ordentlichen Kündigung entsprechend der Laufzeit der Verträge verlängerten.
Kurze Zeit waren die Mieter sowie deren Prozessbevollmächtigte trotz dieser eindeutigen vertraglichen Regelung der Auffassung, dass auch in diesem Falle die sich nunmehr seit dem 01.09.2001 im Gesetz geregelte kurze Kündigungsfrist ergeben müsse.
Diese Rechtsauffassung fand jedoch keinerlei Anklang im Rahmen höchstrichterlicher Rechtsprechung.
Bereits im Rahmen der deutschen Wiedervereinigung war bezüglich des Beitrittsgebietes (ehemalige DDR) eine ähnliche Problematik zutage getreten, die seinerzeit, insbesondere durch Rechtsentscheid des Berliner Kammergerichts, höchstrichterlich geklärt worden war. Die ehemaligen Vertragsformulare, die in der DDR üblicherweise Verwendung gefunden hatten, beinhalteten wesentlich längere Kündigungsfristen, die sich aus dem Zivilgesetzbuch der DDR ergaben und in den Verträgen niedergeschrieben worden waren. Nach dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland, waren dortige Mieter der Auffassung, dass nunmehr die für sie günstigeren Kündigungsfristen des BGB angewandt werden können. Dem wurde vom Berliner Kammergericht eine Absage erteilt.
Das Gericht vertrat die Auffassung, dass den Kündigungsfristen, die in den Mietverträgen geregelt waren, Vorrang einzuräumen sei.
Entsprechend wurde höchstrichterlich bezüglich der Eingangs geschilderten Problematik verfahren. Kündigungsfristen in Altmietverträgen, die vor dem 01.09.2001 zum Abschluss gebracht wurden, sind weiterhin gültig. Offensichtlich hatte der Gesetzgeber mit Einführung des Mietrechtsreformgesetzes zum 01.09.2001 diesen Problemkreis der Altmietverträge übersehen. Infolgedessen ging zunächst die gesetzgeberische Intention, den Mietern die Freizügigkeit durch Abkürzung der Kündigungsfristen zu ermöglichen, ins Leere.
Erst durch Änderung der Übergangsvorschriften zum 01. Juni 2005 hat der Gesetzgeber eine entsprechende Korrektur vorgenommen. Die Kündigungsfristen des § 573 c BGB (Kündigung zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) sind nun auch bei Altmietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden zulässig, wenn sich gegebenenfalls aus den Mietverträgen ergebende Kündigungsfristen nicht individualvertraglich, sondern durch allgemeine Geschäftsbedingungen geregelt sind.
Durch die Einführung dieser gesetzlichen Änderung zum 01.06.2005 wird die weitaus überwiegende Zahl der Altmietverträge unter Beachtung der derzeit geltenden gesetzlichen Frist zu kündigen sein.
Stand: 17.10.2005