Mietrecht - Abrechnungsinhalt

Abrechnungsinhalt

Inhalt der Betriebskostenabrechnung, Kontroll- und Prüfungsmöglichkeiten des Mieters.

In einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung müssen folgende Angaben enthalten sein:

• genaue Angabe des Absenders mit Namen und Anschrift,
• genaue Angabe des Mieters mit Namen und Anschrift,
• genaue Angabe der Wohnung,
• genauer Abrechnungszeitraum,
• Zusammenstellung der umlegbaren Gesamtkosten für das Haus, jeweils nach den Betriebskostenarten aufgeteilt,
• die Anlage des Umlagemaßstabes; sofern für Betrieskostenarten ein unterschiedlicher Umlagemaßstab gewählt wurde muss für jede Betriebskostenart der anzuwendende Umlagemaßstab bei den Betriebskostenarten eindeutig erkennbar sein,
• Berechnung des Kostenanteils für den Mieter,
• Zusammenstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlung und Abzug vom Rechnungbetrag.

Daraus folgt dann das Guthaben oder die Nachforderung.

Nur mit einer Betriebskostenabrechnung, die diesen Mindestanforderungen entspricht, erfüllt der Vermieter seine Abrechnungspflicht innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Frist.

Enthält die übersandte Betriebskostenabrechnung Fehler, so ist sie nicht vollständig wertlos. Auch bei formellen Fehlern - zum Beispiel falscher Umlageschlüssel - wird die Frist des § 556 Absatz 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewahrt (Bundesgerichtshof, Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht, 2005, Seite 13). Allerdings hat der Vermieter bei formellen Fehlern nur die Möglichkeit, die Abrechnung innerhalb der Frist zu korrigieren. Eine Nachforderung gegenüber dem Mieter kann nach Ablauf der Frist nicht mehr erhoben werden.

Im Zusammenhang mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnung müssen die einzelnen Rechnungen, die in die Betriebskostenabrechnung eingeflossen sind, nicht mit Datum aufgezählt werden.

Kontrollrechte des Mieters - Einsichtnahme

Ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zugegangen, so hat er die Möglichkeit, anhand seines Mietvertrages die Umlagefähigkeit der einzelnen Betriebskostenarten sowie den richtigen Umlagemaßstab zu prüfen. Danach hat er natürlich auch die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung inhaltlich zu überprüfen. Eine gesetzliche Regelung zu den Kontrollrechten eines Mieters gegenüber einer Betriebskostenabrechnung befindet sich nur in § 29 Absatz 1 der Neubaumietenverordnung (NVO) für preisgebundenen Mietraum.

Nach allgemeiner Ansicht hat jedoch auch der Mieter einer preisfreien Wohnung (oder auch von Gewerberaum) ein Prüfungsrecht.

Prüfung bedeutet, dass der Mieter entweder sein Recht auf Einsicht in die Belege ausübt oder die Übersendung von Fotokopien der Abrechnungen verlangen kann. Beides hat Vor- und Nachteile, beim Einsichtsrecht in die Originalbelege können Unklarheiten vor Ort mit einem Vermieter besprochen und durch Nachfragen Unvollständiges ergänzt werden.

Werden dem Mieter Kopien überlassen, dann kann erdie Belege in Ruhe überprüfen und seine Einwendungen gegen die Richtigkeit der Betrieskosten schriftlich und damit nachweisbar erbringen. Egal welchen Weg man wählt, sowohl das Einsichtsrecht als auch die Überlassung von Kopien bezieht sich auf sämtliche Belege, die erforderlich sind um die Abrechnungen rechnerisch und gedanklich nachvollziehen zu können.

Zu den Belegen, die überprüft werden können, gehören alle Rechnungen, Gebührenbescheide, Ablesequittungen und auch Verträge.

Gerade bei den Kosten eines Hauswartes ist auch dieser Vertrag zu überprüfen. Soweit der Hauswart nämlich Instandsetzung- und Instandhaltungsarbeiten an dem Mietobjekt durchführt, dürfen seine Arbeitszeit und die dadurch entstehenden Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Gleiches gilt auch für den Kostenanteil eines Hauswarts, der zugleich als Hausverwalter tätig ist.

Prüfung von Belegkopien

Soll die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung anhand von Kopien der Abrechnungsunterlagen stattfinden, so müssen diese im einzelnen angefordert werden. Der Mieter sollte in seiner Anforderung klarstellen, bei welchen Rechnungsposten er Zweifel an der Abrechnungsgemäßheit hat und diese Belege anfordern. Für die Kopien hat ein Vermieter Anspruch auf Auslagenerstattung, wobei die Rechtsprechung uneinheitlich ist. Teilweise wird dem Vermieter nur der Selbstkostenpreis zugesprochen, teilweise auch 10 bis 50 Cent/Kopie.

Gebot der Wirtschaftlichkeit

Der Vermieter ist zu einer sparsamen Bewirtschaftung des Mietobjekts verpflichtet, daher müssen die Betriebskosten in einem vertretbaren Kosten-Nutzenverhältnis stehen (§ 566 Absatz 3 S. IBGB).

Aufgrund seines Kontrollrechtes kann ein Mieter überprüfen, ob dieses Gebot beachtet wird, zum Beispiel

• wird Heizöl wirtschaftlich in größeren Mengen eingekauft?

• wird ein Hausmeister beschäftigt obwohl bei der Gartenpflege, Hausreinigung oder der Schneebeseitigung Fremdfirmen tätig sind?

• ist die wöchentliche Arbeitszeit von acht Stunden für einen Hausmeister bei einem Mietobjekt mit vier Parteien angemessen?

• können die Müllkosten durch andere Behältergrößen, Anzahl der Behälter oder Umstellung des Leerungsrhythmus verringert werden?

Heiz- und Warmwasserkosten

Für die Heiz- und Warmwasserkosten gilt zwingend die Verordnung über Heizkostenabrechnung (Heizkostenverordnung). Nur in Fällen, in denen ein Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat - von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - darf von der Heizkostenverordnung abgewichen werden. Der Vermieter muss damit den anteiligen Verbrauch eines Nutzers an Wärme und Warmwasser erfassen (§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung) und muss die Wohnungen mit den entsprechenden Verbrauchserfassungsgeräten ausstatten (§ 5 Heizkostenverordnung (HeizkV)).

Die Kosten der Versorgung mit Wärme werden wie folgt verteilt:

• Mindestens 50 Prozent jedoch höchstens 70 Prozent der erfassten Wärme sind nach dem Verbrauch zu verteilen, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche der beheizbaren Räume (§ 7 HeizkV).

• Auch bei den Kosten der Versorgung mit Warmwasser muss die gleiche Aufteilung erfolgen, mindestens 50, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche.

Da zur Verbrauchserfassung Abrechnungsfirmen eingeschaltet werden, erstellen diese dann auch die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen. Das Ergebnis dieser Abrechnung ist dann in die Gesamtbetriebskostenabrechnung einzustellen.

Stand: 21.10.2005