Immobilienrecht - Zwangsversteigerung

Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung - Chancen und Risiken

Immobilien aus der Zwangsversteigerung können ein Schnäppchen oder ein Geldgrab sein. Es gibt Spielregeln - Geschriebene und Ungeschriebene.

Die ersten Fragen, die sich ein potenzieller Ersteher stellen sollte, lauten:

• Mag ich mithelfen, jemand mit Zwang „seine“ Immobilie wegzunehmen?

• Woran ist der Voreigentümer gescheitert? Liegt es vielleicht am Objekt selbst?

• Verstehe ich die Spielregeln einer Zwangsversteigerung?

• Weiß ich genug über die Immobilie (tatsächliche und rechtliche Situation)?

• Kenne ich die Unwägbarkeiten und habe ich Reserven (finanziell und zeitlich), um diese notfalls zu überbrücken?

Das gerichtliche Wertgutachten scheint für viele eine Art staatliche Gewährleistung für Qualität und Preis zu sein.

Tatsächlich sind die Gutachten unzuverlässig und lassen viele Fragen offen. Sie dienen nur einer Wertbestimmung als Berechnungsgrundlage für das Verfahren. Oft konnte der Gutachter nicht von innen besichtigen. Der ermittelte Wert bewegt sich bei einer Zwangsversteigerung erfahrungsgemäß irgendwo zwischen 50 Prozent und 200 Prozent des Marktwerts. Über diese ausdrücklich im Gutachten benannten Gewährleistungsausschlüsse hinaus verneinen Gerichte in der Regel die Haftung der Gutachter selbst für grobe Fehler. Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) enthält einen generellen, gesetzlichen Gewährleistungsausschluss.

Bietinteressenten haben kein Besichtigungsrecht. Weder der Eigentümer noch ein Zwangsverwalter (sofern es einen gibt) muss eine Besichtigung durchführen oder Auskünfte erteilen.

Folgende Unwägbarkeiten sollten daher jedem Bietinteressenten bewusst sein:

• Der Schuldner und seine Familie haben - auch bei paralleler Zwangsverwaltung - bis zum Zuschlag ein kaltmietefreies Wohnrecht. Eventuell muss sogar die Zwangsräumung erfolgen, die wiederum Kostenvorschüsse mit sich bringt. Allerdings ist der Zuschlagsbeschluss bereits ein Räumungstitel.

• Mietverhältnisse werden häufig erst (vollständig) nach Zuschlag bekannt; an wirksam geschlossene Mietverträge ist der Ersteher gebunden. Daher muss er nach der Zwangsversteigerung eventuell erst kündigen und auf Räumung klagen und kann dann erst zwangsweise räumen.

• Probleme des Objekts zu denen das Verkehrswertgutachten häufig schweigt sind zum Beispiel: Feuchtigkeit, Hausbock, absackender Untergrund, Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder schlechter Ruf des Objekts (etwa sozialer Brennpunkt).

• Allgemeine rechtliche Probleme die im Verkehrswertgutachten in der Regel nicht oder nur bruchstückhaft erwähnt werden, sind beispielsweise unzureichende Baugenehmigungen, fehlender Anschluss an Straße oder Kanalisation oder Altlasten im Boden und so weiter. Für manche Rückstände wie zum Beispiel die Grundsteuer haftet der Ersteher ebenfalls.

• Bestandteile und Zubehör des Grundstücks: Sind diese mitersteigert? Regelmäßig nicht wenn sie nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebracht wurden. Typischer Streitfall ist hier die Einbauküche. Die Rechtsprechung dazu ist regional unterschiedlich.

• Zeitverzug
  
  Eigentümer wird der Ersteher sofort mit Zuschlag, den tatsächlichen Zugriff auf Objekt und Mieten erlangt er häufig erst viel später, zum Beispiel

  • wegen Gegenwehr der ehemaligen Eigentümer oder von Mietern oder

  • weil eine Zwangsverwaltung zumeist erst einige Zeit nach Zuschlag aufgehoben wird.

  Das kann zur Folge haben, dass der Ersteher mit seinen eigenen Finanzierungsraten in Verzug gerät oder ohne Dach über dem Kopf dasteht, weil er nicht einziehen kann.

Die Spielregeln

• Zuschlag durch Gerichtsbeschluss: Ein Notar ist nicht erforderlich, also fallen keine Notarkosten an sondern nur geringe Gerichtskosten. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen den Schuldner, gegen Mieter muss aber normal gerichtlich vorgegangen werden.

• Das Verkehrswertgutachten ist öffentlich einsehbar (Abschriften sind gegen geringe Kopiergebühren beim Gericht erhältlich).

• Es gibt bei einer Zwangsversteigerung keine Mängel-Gewährleistung.

• Die Sicherheitsleistung muss verfügbar sein (10 Prozent des Verkehrswerts, nicht des Gebots). Barzahlung ist nicht mehr zulässig, sondern nur bankbestätigte Schecks, Bankbürgschaften oder vorherige Überweisung an die Gerichtskasse.

• Wertgrenzen: Im ersten Termin darf das Gericht den Zuschlag nicht unter 50 Prozent des Verkehrswerts erteilen (auf Antrag: nicht unter 70 Prozent). Beide Wertgrenzen entfallen im nächsten Termin, wenn ein zwar zulässiges aber nicht zuschlagfähiges Gebot abgegeben wurde. Anderenfalls bestehen die Wertgrenzen gegebenenfalls auch im nächsten Termin - hier kommt es häufig zu Missverständnissen.

• Das so genannte Sonderkündigungsrecht (richtiger: Sonderkündigungsfrist) für Ersteher. Bestehende Mietverhältnisse können mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (auch bei längerer vertraglicher Kündigungsfrist) beendet werden. Dieses Sonderrecht muss zum erstmöglichen Termin ausgeübt werden. Bei paralleler Zwangsverwaltung sollten Sie zur Sicherheit die Zustimmung des Zwangsverwalters für die Kündigung einholen

• Baukostenvorschüsse werden im Zwangsversteigerungsverfahren nicht mehr erwähnt. Sie sind aber gegebenenfalls zivilrechtlich weiterhin als Mietvorauszahlungen relevant, die bei Kündigung eventuell zu erstatten sind.

• Ein Zwangsverwalter muss per Zuschlagsdatum abrechnen und die zeitanteiligen Einnahmen abzüglich anteiliger Ausgaben herausgeben. Das gilt auch für Mietkautionen und Mietverträge, dies aber erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung.

• Wer (auch) für andere bietet (auch ein Ehepartner), braucht notariell beglaubigte Vollmachten. Den Personalausweis oder Reisepass sollte man ebenfalls mitnehmen.

Fazit: Zwangsversteigerung bietet interessante Chancen, erfordert aber gute Kenntnisse oder qualifizierte, rechtliche Begleitung.

Stand: 05.06.2009