Kauf einer Immobilie - Vertragsstrafe als Druckmittel für die rechtzeitige Fertigstellung.
Beim Kauf eines noch zu bauenden Hauses oder einer Eigentumswohnung verspricht der Verkäufer (der „Bauträger“) oft, dass das Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig sein soll. An der geplanten Fertigstellung zum versprochenen Zeitpunkt hat der Käufer (der „Bauherr“) natürlich großes Interesse. Ist das Haus / die Wohnung nicht rechtzeitig fertig, entsteht für den Käufer meist ein finanzieller Schaden.
Häufigstes Beispiel ist die Miete, die der Käufer nun länger für seine bisherige Wohnung zahlen muss. Hinzu kommen oft auch erhöhte Finanzierungskosten, wenn der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie durch einen Bankkredit zahlt. Denn wird der Bauträger nicht rechtzeitig fertig, wird auch die entsprechende Kaufpreisrate nicht fällig. Also kann der Käufer den von seiner Bank finanzierten Kaufpreis nicht an den Bauträger weiter geben. In der Regel verlangt die Bank dann eine Entschädigung (da das Darlehen länger als vereinbart bereit gehalten werden muss).
Daher ist dem Käufer stets zu raten, in den notariellen Kaufvertrag eine Vertragsstrafe mit aufzunehmen.
Diese sollte für den Fall vereinbart werden, dass die Wohnung / das Haus nicht zu einem bestimmten Datum bezugsfertig ist. Die Strafhöhe ist natürlich Verhandlungssache. Sie sollte aber mindestens so hoch sein, wie der voraussichtliche Schaden des Käufers bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung der Immobilie, zum Beispiel so hoch wie eine Monatsmiete.
Außerdem sollte ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag hereingeschrieben werden, dass die Vertragsstrafe unabhängig von einem Verschulden des Verkäufers ausgelöst werden soll. Dann wird sie fällig, wenn ein bestimmtes Datum erreicht wurde, ohne dass es auf ein Verschulden des Bauträgers ankommt. In solchen Fällen kann sich der Verkäufer beispielsweise auch nicht damit herausreden, dass der Käufer durch seine “Sonderwünsche” die rechtzeitige Fertigstellung verzögert hat oder damit, dass die Bauordnungsbehörde eine Genehmigung nicht rechtzeitig erteilt hat oder ähnliches.
Der Ausschluss des Verschuldens ist zwar entgegen der gesetzlichen Bestimmung (§ 339 Bürgerliches Gesetzbuch). Die Rechtsprechung lässt dies jedoch zu. Wird das Häuschen / die Eigentumswohnung nicht wie vereinbart fertig, müssen die Voraussetzungen der Vertragsstrafe vorliegen.
Wichtig ist vor allem, dass sich der Käufer bei der Abnahme der Immobilie die Vertragsstrafe schriftlich in dem Abnahmeprotokoll vorbehält.
Weiter ist zu empfehlen, dass Beweise gesammelt werden, sobald der vereinbarte Stichtag der Fertigstellung überschritten wurde, zum Beispiel durch Fotos und durch eine Begehung mit einem Zeugen.
All dies gilt übrigens auch beim Kauf eines zu sanierenden Altbaus. Auch hier sollte eine Vertragsstrafe für den Fall der nicht rechtzeitigen Herstellung der Bezugsfertigkeit vereinbart werden.
Übrigens: Ein echter finanzieller Schaden ist für eine Vertragsstrafe gar nicht erforderlich. Der Käufer braucht also nicht nachzuweisen, dass er zum Beispiel wegen Nichteinhaltung des vereinbarten Stichtages anderweitig Miete zahlen musste. Diese kann als Verzugsschaden geltend gemacht werden und zwar zusätzlich zur Strafe. Schließlich hat die Vertragsstrafe einzig und allein den Zweck, dem Verkäufer einen Anreiz zu geben, mit dem Bau / der Sanierung vereinbarungsgemäß fertig zu werden.
Bei der Vereinbarung einer wirksamen Vertragsstrafe im Notar-Kaufvertrag sollte dringend - bevor Streit entsteht - anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Hier wenden die Verkäufer oft einige Tricks an, indem Sie zum Beispiel vor das Fertigstellungsdatum schreiben, dass dieses „voraussichtlich“ oder „geplant“ ist. Außerdem muss klar formuliert sein, mit was das Fertigstellungsdatum verknüpft wird, etwa mit der Herstellung der Bezugsfertigkeit. Um hier Streit zu vermeiden, sollte zudem dieser Begriff wiederum genau definiert werden.
Falls „das Kind schon in den Brunnen gefallen“ ist, also die gekaufte Immobilie trotz vereinbarter Vertragsstrafe nicht fertig geworden ist, sollten Sie ebenfalls einen Rechtsanwalt einschalten. Dann ist unter anderem zu klären, ob die Vertragsstrafe verlangt werden kann, ob ein Anspruch wegen eines Verzugsschadens besteht, wie man rechtlich den Verkäufer zur Fertigstellung des Baus bringen kann und wie man Beweise richtig sichert.
Stand: 27.01.2009