Seit Juli 2007 muss der Verwalter einer Gemeinschaft eine Beschlusssammlung führen.
Diese Beschlusssammlung muss die Beschlüsse der Eigentümer und bestimmte Gerichtsentscheidungen enthalten. Die Beschlüsse der Eigentümer sind die nahezu wichtigste Erkenntnisquelle zum Status der Gemeinschaft. Mit ihnen regeln die Wohnungseigentümer die laufende Verwaltung, soweit sie durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung dazu ermächtigt sind. Nach § 10 IV WEG binden sie auch spätere Erwerber, sind aber im Gegensatz zur Teilungserklärung nicht im Grundbuch eingetragen.
Wirksame Beschlüsse binden auch den Erwerber. Beim Ersterwerb ist hier wenig zu beachten, beim Zweiterwerb vom Voreigentümer, insbesondere aus lange bestehenden Gemeinschaften, kann es dagegen heikel werden. Sanierungs- oder Instandsetzungsbeschlüsse, die Kostenverteilung und Sonderumlagen sind Themen von Beschlüssen, welche auch neu eingetragene Eigentümer zur Zahlung verpflichten können. Ob Beschlüsse wirksam, noch anfechtbar oder gar nichtig sind, lässt sich nur anhand des WEG und der Teilungsanordnung eingehend prüfen.
Der Verwalter wird ebenfalls durch einen Beschluss bestellt.
Wurde das Wohneigentum erst begründet, ist die längste Amtszeit drei Jahre, anschließend fünf Jahre. Die Beschlüsse sollten deshalb mindestens für die letzten fünf Jahre geprüft werden. Mit gerichtlichen Entscheidungen oder Vergleichen können sich Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und / oder des Verwalters ändern.
Die Eigentümer können auch Vereinbarungen treffen, denen zur Wirksamkeit aber alle zustimmen müssen. Das ist nur sehr selten anzutreffen. Zudem gelten Vereinbarungen gegenüber dem Erwerber nur, wenn dieser ebenfalls zustimmt. Auch aus dem Verwaltervertrag können sich Pflichten der Eigentümer ergeben. In erster Linie enthält er die Vergütungsregelung. Hier steht aber auch, wann und wie der Verwalter die Wohnungseigentümer und die zum Teil rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten kann.
Abrechnungen und Wirtschaftspläne
Der Verwalter ist zur jährlichen Abrechnung und der Erstellung von Wirtschaftsplänen verpflichtet. Mit den Beschlüssen hierzu wird die Zahllast der Eigentümer festgelegt. Das Wohn- oder Hausgeld ist der Vorschuss der Eigentümer auf die Kosten. Die Zahlung schuldet ein Erwerber spätestens mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Allerdings wird davon oft abgewichen und insbesondere zu Zahlungsrückständen in Teilungsanordnungen und Beschlüssen anderes geregelt. Die Abrechnungen und Pläne sollten auf die Richtigkeit, Rückstände und den wirtschaftlichen Sinn enthaltener Kostenpositionen geprüft werden.
Vermietete Wohnungen
Besonderes Augenmerk verdient ein eventuelles Mietverhältnis. Denn der Erwerber der Wohnung tritt an Stelle des Verkäufers in das Mietverhältnis als Vermieter ein. Er haftet insbesondere für die Kautionsrückzahlung, auch wenn er diese nie erhalten hat. Allerdings haftet der Verkäufer weiter, wenn der Mieter vom Erwerber die Kaution nicht zurückerhält. Schäden an der Wohnung aus der Zeit vor der Eintragung als Eigentümer muss aber der Verkäufer geltend machen.
Auch bei Eigenbedarf ist die Beendigung eines Mietverhältnisses oft mit erheblichem, zeitlichem Aufwand verbunden. Gerichtsverfahren um die Kündigung sind insoweit keine Seltenheit.
Wer Wohnungseigentum erwerben will beschafft sich deshalb vorab die Teilungserklärung, Beschlüsse, Protokolle der Versammlungen, Gerichtsentscheidungen, Vereinbarungen, Abrechnungen und Wirtschaftspläne sowie Miet- und Verwalterverträge. Diese und der Kaufvertrag sollten möglichst sorgfältig auf Stolperfallen und Risiken geprüft werden.
Stand: 03.06.2009