Immobilienrecht - Wohnungstür-WEG

Wohnungstür-WEG

Rechtsprechung und Literatur hüllen sich vielfach in Schweigen, wenn es um die Frage geht, wem die Wohnungstür gehört.

Gehört die Wohnungsabschlusstür zum WEG-Eigentum, also dem Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft oder zum Sondereigentum, also zum (Allein-) Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers? Von einigen Verwaltern und Eigentümern wird hierfür die Frage des Anstrichs bemüht. Meistens wird daran gedacht, dass das Erscheinungsbild einheitlich sein müsse. Da ein Haus bei der Fensterfarbe einheitlich zu sein habe und auch ein Treppenflur einheitlich erscheinen müsse, müsse außen jeweils der Eigentümergemeinschaft und innen jeweils den Sondereigentümern gehören. Dies ist falsch. Es gibt keine Mischung von Mit- und Sondereigentum. Wie sollte das auch bei einer Tür funktionieren? Da der Schließmechanismus einer Abschlusstür oft das Entscheidende ist und man nicht weiß, wie tief und wo dieser Mechanismus sitzt, kann man auch die Frage nach einem „Mischeigentum“ nicht entscheiden. Ein Mitsondereigentum gibt es nicht.

Beispiel: Denken wir uns ein Treppenhaus, das von einer großen Eingangstür nach außen abgeschlossen ist. In diesem Treppenhaus führen dann wieder die einzelnen Wohnungstüren zum jeweiligen Sondereigentum. Dies dürfte der weit verbreitete Fall sein. Es gibt also die große Tür, die allen gehört und jeweils kleinere Türen, die zu den einzelnen Eigentumseinheiten führen.

Zwischenlösung 1: Die ganz außen gelegene Tür vor dem Treppenhaus gehört in eine tragende Wand und deshalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird als Abgrenzung eine Parallele zu „Dach und Fach“ gezogen. Dieser Begriff stammt aus einem anderen Rechtsgebiet und findet im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine Stütze. Deshalb ist er ungeeignet. Die Rechtsprechung operiert oft mit dem Begriff der tragenden Wand als Anknüpfung für ein Gemeinschaftseigentum (siehe zum Beispiel auch § 5 Absatz 2 WEG). Alle diese „gedanklichen“ Krücken finden – wie gesagt – keine Stütze im Gesetz. Sie vernebeln eher den Blick und sind deshalb abzulehnen.

Zwischenlösung 2: Oft entscheidet über die Eigentumslage die Abgeschlossenheitserklärung (§ 8 WEG) oder der Vertrag zwischen den Wohnungseigentümern (§ 3 WEG; zum ganzen § 2 WEG). Nachlesen lohnt sich. Dennoch erhebt sich die Frage, ob derartige Vereinbarungen und Erklärungen nicht doch von Fehlvorstellungen geprägt sind und vielleicht gegen das Gesetz verstoßen. Hierzu bestimmt § 134 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) dass eine Vereinbarung oder Erklärung, die gegen das Gesetz verstößt, nichtig ist. So manche Abgeschlossenheitserklärung dürfte somit (teil-)nichtig sein.

Endgültige Lösung: Das Gesetz selbst liefert sie - § 3 WEG bestimmt, dass die Abgeschlossenheit die Lösung bringt. Nur darf man die Abgeschlossenheit nicht falsch verstehen.

Die Abgeschlossenheit als Voraussetzung des Entstehens von Wohnungseigentum ist wie folgt definiert: „Die Raumeinheit soll in sich abgeschlossen sein, also insbesondere einen eigenen abschließbaren Zugang vom Gemeinschaftseigentum oder Nachbargrundstück aus haben“. Damit ist dann das Sondereigentum definiert. Es kommt auf den abschließbaren Zugang an. Was anderes als die Wohnungstür sollte das sein? Damit bietet das Gesetz die Lösung der Frage wem die Wohnungstür gehört. Den Sondereigentümern (als Individuum, nicht als Gemeinschaft).

Falsch ist hier das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf, das die Frage der Abgeschlossenheit mit der Frage der bautechnischen Notwendigkeit verwechselt (Urteil vom 10. September 1999). Also die Abgeschlossenheit als Voraussetzung der Sonderrechtsfähigkeit nicht mit der Frage des Gebäudes verwechseln. Damit steht auch die Antwort auf die Frage, wem die Wohnungsabschlusstür gehört, fest: Dem jeweiligen Sondereigentümer.

Ausblick: Diese Frage ist keineswegs nur von theoretischer Natur, sondern beispielsweise im Mietrechtsprozess entscheidend, wenn es zum Beispiel um einen Auszug und die Klage wegen Schäden nach § 548 BGB. Klagt der Vermieter (in der Regel der Wohnungseigentümer) oder die WEG-Gemeinschaft? Das ist eine Frage, die in diesem Artikel nicht beantwortet wird.

Stand: 09.12.2008