Prospekthaftung: Der Bauträger muss halten, was er in einem Werbeprospekt zusichert.
Nicht selten bestehen bei dem Kauf einer Eigentumswohung oder eines Hauses Widersprüche zwischen dem notariellen Kaufvertrag beziehungsweise der Baubeschreibung und einem Werbeprospekt des Verkäufers / Bauträgers.
In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat das höchste deutsche Zivilgericht geurteilt, dass der Bauträger einhalten muss, was er in einem Werbeprospekt versprochen hatte. In dem Fall hatte der Käufer eine Eigentumswohnung gekauft. In dem Werbeprospekt hieß es, die Eigentumswohnung geht über zwei Etagen. In der Broschüre waren sogar im zweiten Stock ein Bett und Möbel eingezeichnet.
Im Gegensatz dazu wurde in dem Kaufvertrag auf die Baubeschreibung verwiesen.
In dieser war der zweite Stock aber nur als Abstellraum ausgewiesen. Für den Käufer kam die böse Überraschung kurz nach dem Einzug. Er erhielt von der Bauordnungsbehörde einen Bescheid, in dem ihm die Nutzung der zweiten Etage zu Wohnzwecken untersagt wurde. Daraufhin verlangte er vom Bauträger Schadensersatz.
Zu recht, wie der BGH entschieden hat. Der Käufer hätte sogar das Recht gehabt, ganz vom Vertrag zurück zu treten und den ganzen Kaufpreis zurückzubekommen. Das Verhalten des Verkäufers (in diesem Fall der Bauträger) stellt eine „arglistige Täuschung“ dar, die zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt. Der Käufer hatte erkennbar darauf Wert gelegt, dass der zweite Stock als Wohnraum genutzt werden kann. Deshalb und wegen der Gestaltung im Werbeprospekt handelte der Verkäufer arglistig, weil er „durch die Hintertür“ den Verweis auf die Baubeschreibung in dem Kaufvertrag mit aufnahm.
Wegen der Verjährung der Ansprüche des Käufers (Rücktritt / Schadenersatz / Minderung) kommt es auf die Kenntnis des Käufers von dem (Bau-) Mangel an.
Diese lag erst vor, als er den Untersagungsbescheid der Bauordnungsbehörde bekam. Das Urteil des BGH hat grundsätzliche Bedeutung. Sichert der Bauträger / Verkäufer - oft sehr blumig und marktschreierisch - zu, dass die Wohung / das Haus zum Beispiel einen erhöhten Schallschutz hat, behindertengerecht gebaut ist („barrierefrei“) oder über eine bestimmte bauliche Ausstattung verfügt, kann der Käufer auch genau das erwarten. Was im Kaufvertrag oder der Baubeschreibung steht, ist dann zweitrangig.
Lassen Sie sich beraten, wenn sich nach dem Einzug herausstellt, dass die Immobilie nicht das hält, was der Verkäufer/ Bauträger im Werbeprospekt versprochen hat.
Stand: 02.05.2008