Immobilienrecht - Verjährung-WEG

Verjährung-WEG

Ansprüche aus dem Bereich des Wohnungseigentums können verjähren.

Aufgrund der Schuldrechtsreform des Jahres 2002 haben sich teilweise gravierende Änderungen ergeben, die zu wesentlich kürzeren Verjährungsfristen führen. Dies hat zur Folge, dass beispielsweise Rückbauansprüche aus baulichen Veränderungen einzelner Miteigentümer nicht mehr „auf die lange Bank“ geschoben werden können. Ansonsten sind die Ansprüche wegen Verjährung nicht mehr durchsetzbar.

In folgenden Bereichen können Verjährungsfragen auftauchen:

1. Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche gegenüber dem Bauerrichter oder Verkäufer;
2. Wohngeldansprüche gegenüber Miteigentümern;
3. Unterlassungsansprüche gegenüber Miteigentümern;
4. Ansprüche auf Rückgängigmachung baulicher Veränderungen;
5. Haftung des Verwalters.

All diesen Ansprüchen ist gemeinsam, dass sie innerhalb bestimmter Fristen erledigt oder zumindest gerichtlich anhängig gemacht werden müssen, da sie ansonsten verjähren. Dies bedeutet, dass sich die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder einzelne Eigentümer rechtzeitig damit zu beschäftigen haben, ob und in welchem Umfang Ansprüche geltend gemacht werden sollen.

Erfahrungsgemäß gehen Maßnahmen, die quasi in letzter Sekunde in die Wege geleitet werden, sehr oft schief.

Häufig ist eine abschließende Regelung in dem zur Verfügung stehenden Zeitraum nicht möglich, so dass dann nach allgemeinem Recht die “Notbremse” gezogen werden kann. Entweder man verabredet mit dem Gegner, dass dieser auf die Einrede der Verjährung verzichtet oder man führt mit ihm ernsthafte Verhandlungen über den streitigen Sachverhalt (hierdurch wird die Verjährung nach § 203 BGB gehemmt). Falls beides nicht möglich ist, kann man verjährungshemmende Maßnahmen nach § 204 BGB in die Wege leiten, beispielsweise Klage erheben, einen Mahnbescheid beantragt oder ein selbständiges Beweisverfahren bei Gericht durchführen.

Folgende Gesichtspunkte sind zu den einzelnen, oben genannten Themen zu beachten:

1. Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche gegenüber Bauträger oder Verkäufer richten sich in erster Linie nach dem jeweiligen Bau- beziehungsweise Kaufvertrag.
   
   Die Ansprüche sind zu unterschiedlich und kompliziert, um sie hier im einzelnen darzustellen. Grundsätzlich sind Ansprüche am Gemeinschaftseigentum durch den Verwalter zu verfolgen. Jeder einzelne Eigentümer kann aber seinerseits, gegebenenfalls auch ohne die anderen Miteigentümer, Gewährleistungsansprüche das Gemeinschaftseigentum betreffend durchsetzen. Ansprüche betreffend des Sondereigentums sind nach dem jeweils zugrunde liegenden Vertrag vom Sondereigentümer geltend zu machen. Wie, wann und von wem ein Gewährleistungs- oder Schadensersatzanspruch durchzusetzen ist, muss je nach Lage des Einzelfalles durch einen im Vertrags- oder Baurecht geübten Juristen entschieden werden.

2. Wohngeldforderungen gegenüber Miteigentümern werden in der Regel monatlich fällig (Wohngeldvorschüsse) oder nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung (Spitzenbeträge).
   
   Ansprüche auf Zahlung der Lasten und Kosten verjähren nach dem ab 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsrecht innerhalb von drei Jahren (§ 195 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderungen gemäß Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung beschlossen wurden. Beispiel: Wohngeldvorschüsse aus 2007 verjähren am 31. Dezember 2010. Wird die zugehörige Jahresabrechnung im Verlaufe des Jahres 2008 beschlossen, so verjährt der Spitzenbetrag hieraus am 31. Dezember 2011. Ist die Jahresabrechnung beschlossen, so werden die Ansprüche auf Hausgeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan von ihr „verdrängt“.

3. Unterlassungsansprüche gegenüber Miteigentümern sind beispielsweise bei zweckwidriger Nutzung eines Wohnungs- oder Teileigentums denkbar.
   
   Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Unterlassungsanspruch individuell geltend machen, aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Durchsetzung berechtigt, wenn sie sich hierfür entschieden hat. Wird zum Beispiel ein als Laden bezeichnetes Teileigentum zweckwidrig als Bistro genutzt, so verjähren Unterlassungsansprüche nach jetzt geltendem Recht in drei Jahren. Maßgeblich für den Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt, von dem die anderen Eigentümer Kenntnis von der zweckwidrigen Nutzung erhalten. Der Anspruch kann auch gegenüber dem zweckwidrig nutzenden Mieter oder Pächter des Sondereigentümers unmittelbar durchgesetzt werden.

4. Beseitigungsansprüche, die beispielsweise zur Rückgängigmachung von baulichen Veränderungen durch einzelne Miteigentümer führen können, unterlagen früher der so genannten Verwirkung.
   
   Mit Einführung der neuen Verjährungsregeln beträgt die Verjährungsfrist auch hier drei Jahre und beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem ein Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft Kenntnis von seinem / ihrem Beseitigungsanspruch erlangt. Macht der Eigentümer von seinem Beseitigungsanspruch keinen Gebrauch, so ist der Anspruch nach drei Jahren durch Verjährung ausgeschlossen. Ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtigtes Beseitigungsverlangen ist auch unter dem Aspekt von Treu und Glauben zu beurteilen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Ansprüche durch die Gemeinschaft ohne sachlichen Grund gegenüber verschiedenen Eigentümern unterschiedlich verfolgt werden. Dies sei nur am Rande erwähnt, es handelt sich nicht um ein Verjährungsproblem im eigentlichen Sinne. Hat ein einzelner Eigentümer unverschuldet keine Kenntnis von einer baulichen Veränderung, weil er beispielsweise nicht im Hause wohnt, tritt die Verjährung spätestens nach 10 Jahren ein (§ 199 Abs. 4 BGB).
   
   Einer neueren Entscheidung des OLG Hamm vom 29. Mai 2007 liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Eigentümerin hatte ohne Beschluss vor einigen Jahren die Gebäudeaußenwand in ihrer Küche durchbrochen und eine Entlüftung eingesetzt. Kurz vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist beschloss die Gemeinschaft, die Eigentümerin zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen und die Entlüftung zurückzubauen. Sie focht den Beschluss an, und die Gemeinschaft hatte im Ergebnis das Nachsehen. Das OLG Hamm war der Auffassung, ein Beschluss kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist könne den Beseitigungsanspruch nicht neu in Lauf setzen, weil er die Verjährungsfrist zum Nachteil des betroffenen Wohnungseigentümers verdoppele. Ein solcher Beschluss entspreche keiner ordnungsgemäßen Verwaltung und sei deshalb aufzuheben. Da zwischenzeitlich die Verjährung nach § 195 BGB eingetreten war, bestand ein Anspruch auf Entfernung der Entlüftung nicht mehr.

5. Ansprüche gegenüber dem Verwalter, seien es nun vertragliche oder gesetzliche Haftungsansprüche, verjähren ebenfalls nach drei Jahren.
   
   Die Verjährung beginnt zu laufen, wenn der Gläubiger Kenntnis vom Anspruch hat. Bei unverschuldeter Nichtkenntnis gilt eine Verjährungsfrist von zehn beziehungsweise dreißig Jahren (§ 199 Absatz 2 und 3 BGB).

Stand: 24.04.2008